La gestion locative n’est pas un long fleuve tranquille. Parfois surgissent des conflits avec le locataire qu’il faut apprendre à résoudre au mieux, dans l’intérêt des deux parties.
La mise en location d’un appartement est une relation que les hommes d’affaires en mal de vocabulaire aiment qualifier de win-win : un toit pour le locataire et des revenus pour le propriétaire bailleur. Toutefois, la machine s’enraye dès lors qu’un défaut surgit dans cette paisible relation. Les conflits locatifs sont fréquents. Il est bon de savoir y faire face .
Quelles sont les sources les plus fréquentes de conflit locatif ?
Parmi les nombreux sujets de conflits qui émaillent la relation entre bailleurs et locataire, la plus fréquente est celui des impayés. Dès lors que le locataire règle son loyer et/ou ses charges avec retard, où lorsqu’il ne paye tout simplement plus, nous entrons dans une phase de litige qu’il convient de régler au plus vite.
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Le comportement du locataire est également un sujet de conflit assez fréquent. Lorsque celui-ci trouble la quiétude de ses voisins, à cause de nuisances sonores, de non-respect des règles de copropriété, de comportement agressif ou violent vis-à-vis des tiers, la responsabilité du propriétaire bailleur est engagée.
L’entretien du logement est également une source de litige. Le locataire est tenu d’effectuer certaines réparations à sa charge tout comme le propriétaire doit entreprendre des travaux lorsque nécessaire. Déterminer qui de l’une ou de l’autre partie doit effectuer des travaux provoque souvent des tensions, en raison de la nature même des travaux.
Enfin, toute clause du contrat de location non respectée, par le locataire ou le bailleur, devient une source de conflit. Le sujet de la sous-location par exemple est souvent ambigu, tout comme la possession d’animaux, hors chiens et chats, par le locataire. Les sujets de conflits ne manquent pas.
Comment prévenir tout risque de conflit ?
La meilleure manière d’éviter un conflit est de l’anticiper. Le contrat de location est tenu de préciser tous les droits et tous les devoirs de chacune des deux parties. Les conséquences des manquements doivent également être précisés.
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Le contrat de location doit être clairement rédigé, sans fautes ni zones d’ambiguïté. Il est tenu de spécifier a minima les éléments suivants :
- Les noms, prénoms et coordonnées des parties signataires du contrat (le bailleur et le locataire) ainsi que leur raison sociale le cas échéant ;
- La description du logement en location : adresse postale, surface habitable, nombre de pièces, équipements obligatoires (chauffage, énergie, mobilier, etc.) ;
- La durée du bail, les conditions de reconduction et de renouvellement, les procédures de congé et de résiliation, les délais du préavis ;
- Le montant du loyer et des charges locatives, les modalités de paiement (date et mode de paiement), les conditions de révision des loyers et de régularisation des charges ;
- Le montant du dépôt de garantie (s’il est demandé par le propriétaire), les conditions de restitution et d’éventuelles retenues en fin d’exercice ;
- Les règles d’utilisation du logement ainsi que les obligations de chacune des parties en matière d’entretien (précision des types de travaux à la charge du locataire) ;
- La clause résolutoire, qui définit les conditions légales dans laquelle le propriétaire bailleur peut rompre unilatéralement le contrat de location ;
- Enfin, les obligations de chacune des parties, notamment en termes d’assurance (obligatoire pour le locataire).
Le contrat de location (ou bail) doit enfin être daté et signé par les deux parties.
Comment entretenir de bonnes relations avec le locataire ?
Les bonnes relations avec le locataire sont importantes pour appréhender d’éventuels litiges. Le propriétaire bailleur doit se montrer respectueux de son locataire et disponible dès qu’un problème surgit ou que le locataire manifeste une préoccupation.
Idéalement, le propriétaire prendra le temps d’expliquer les règles de location et de vie commune dans le cas d’une copropriété. Il doit s’assurer que le locataire ait bien lu et compris chaque élément du contrat de location, et répondre à ses questions si besoin.
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Comment résoudre un litige avec un locataire ?
Le litige locatif se règle en trois étapes : le courrier, la médiation et le tribunal. En premier lieu, le propriétaire envoie au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier précise l’objet du litige (impayés, troubles de voisinage, etc.). Bien entendu, le locataire a lui-même la possibilité de faire parvenir un courrier au propriétaire pour dénoncer une situation qu’il juge pénalisante (état défectueux du logement, etc.).
Les courriers ne doivent pas empêcher le dialogue entre les parties, ni l’indispensable courtoisie qui sied aux rapports humains. Les lettres recommandées ont pour but de fixer une date afin notamment de compter les délais si le conflit venait à prendre un tournant judiciaire.
Chacune des parties peut faire appel à un conciliateur de justice afin que celui-ci trouve une solution à l’amiable satisfaisant les deux parties. Si la conciliation aboutit à un échec, où si l’accord amiable n’est pas respecté, la partie lésée pourra alors porter l’affaire au tribunal. Elle devra dès lors s’adjoindre les services d’un avocat.
En conclusion, la première règle est de se montrer réactif dès lors que le locataire fait une demande ou ne respecte plus ses engagements (paiement du loyer, tranquillité des voisins, etc.). Plus un problème est traité en amont, plus il a de chance d’être résolu rapidement.