La location immobilière peut être la source de nombreux litiges entre locataires et propriétaires. C’est pourquoi il est important de bien connaître la procédure à suivre en cas de différend.
Les litiges dans le cadre d’une location de logement ne sont pas rares. Si le propriétaire bailleur se doit de tout faire pour les éviter, rien ne garantit qu’il ne tombe pas sur un locataire procédurier. Toutefois, il est normal que chacun fasse respecter ses droits, et le propriétaire se doit se savoir agir en conséquence.
Quels sont les risques de litiges ?
Les litiges entre locataires et propriétaires peuvent naître sur de multiples points :
- les loyers et les charges sont réglés avec retard,
- le locataire ne paye plus son loyer ou ses charges,
- le locataire n’a pas souscrit l’assurance habitation obligatoire,
- des clauses abusives figurent dans le contrat de location,
- le locataire découvre des vices cachés menaçant la décence du logement,
- équipement ou meuble obligatoire non présent dans le logement meublé,
- désaccord sur le montant du loyer dans une zone sous encadrement des loyers
- désaccord sur le complément de loyer dans une zone sous encadrement des loyers
- désaccord sur la révision des loyers,
- désaccord sur la régularisation des charges,
- désaccord sur le travaux à effectuer et/ou leur financement,
- désaccord sur les conditions de renouvellement du bail,
- désaccord lors de l’état des lieux de sortie,
- désaccord sur la somme du dépôt de garantie à rendre,
et plus globalement non-respect des engagements de l’une des parties.
Quelle procédure en cas de litige ?
Un litige qui oppose le locataire d’un logement à son propriétaire se décompose en trois étapes :
- l’échange de courrier au cours duquel les deux parties tentent de trouver une solution au problème soulevé,
- un recours à un conciliateur lorsqu’aucune solution n’a été trouvée,
- un recours au tribunal si la conciliation n’a donné aucun résultat.
Le courrier
Lorsque l’une des deux parties (locataire ou bailleur) constate une anomalie ou un manquement de l’autre partie, elle doit prendre contact au plus vite afin de régler le problème. Cette prise de contact peut se faire de manière informelle, mais il est prudent d’accompagner cette action d’un courrier recommandé avec accusé de réception.
Si l’affaire devait se poursuivre devant les tribunaux, le courrier permet de dater précisément le début du litige et donc de servir de référence pour les délais que la justice demande de respecter.
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Le courrier peut être envoyé en recommandé par la Poste, mais il peut également être remis en mains propres (contre reçu) ou transmis par voie de commissaire de justice. Le contenu du courrier se doit d’être aussi précis que concis. Il doit s’en tenir aux faits et faire référence aux clauses du contrat de location ou, le cas échéant, aux textes de loi. Des pièces justificatives peuvent être jointes.
La conciliation
Si les deux parties ne sont pas parvenues à trouver un accord, elles peuvent faire appel à un conciliateur de justice ou à la CDC, commission départementale de conciliation. Il s’agit d’un organisme paritaire composé de représentants des bailleurs et des locataires. Le recours à la conciliation est gratuit.
La CDC et le conciliateur de justice sont compétents dans de nombreux domaines du logement locatif, notamment les problèmes de charges, de préavis, de loyers, etc. En revanche, le loyer dans le cadre d’un logement social n’est pas de leur ressort.
La conciliation est obligatoire pour les litiges dont l’enjeu est inférieur à 5.000 €. Elle devient facultative au-delà. Le but est de trouver un accord entre locataire et bailleur sur un point de litige. Cet accord peut être formulé sur papier avec engagement et signature des deux parties.
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Le tribunal
Si la conciliation a échoué ou si un terme de l’accord n’est pas respecté par l’une ou l’autre des parties, le plaignant peut saisir le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut être saisi durant les trois années qui suivent la date d’apparition du litige.
Lorsque l’affaire est portée devant la justice, il est nécessaire de s’attacher les services d’un avocat, ceci afin de ne pas entraver la procédure, qui peut s’avérer très complexe et soumise à des délais très précis.
Durant tout le temps de la procédure, le locataire reste tenu de payer ses charges et son loyer à chaque échéance, sauf si le juge lève cette obligation.