Le dépôt de garantie est parfois, dans le domaine de la location immobilière, un sujet de crispation entre locataire et propriétaire. C’est souvent parce que son principe est mal compris.
S’il s’agit d’un usage très fréquent dans la location d’un logement, le dépôt de garantie n’est en aucun cas obligatoire. Il représente avant tout une petite sécurité pour le propriétaire. Si le locataire, par exemple, ne réglait pas son dernier mois de loyer et/ou de charges, le dépôt de garantie pourrait pallier au manque. Si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le montant du dépôt de garantie pourrait tout ou partie financer les réparations.
Caution ou dépôt de garantie ?
Le terme de caution est souvent employé, à tort, pour désigner le dépôt de garantie. La caution désigne tout à fait autre chose : il s’agit du fait qu’un locataire est couvert par un garant en cas d’impayé. Pour éviter toute confusion, il est préférable de s’en tenir au terme de dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie est versé par le locataire le jour de la remise des clés. Le montant est précisé dans le contrat de location, de même que le mode de versement. Le locataire peut choisir de payer par chèque, en liquide contre reçu ou par virement.
En même temps que le dépôt de garantie, le propriétaire est autorisé à demander à son locataire le paiement du premier loyer ainsi que des éventuels frais d’agence. Mais il ne peut en aucun cas demander une autre somme d’argent. Toute somme complémentaire demandée au locataire sera considérée comme une infraction.
Quel montant demander pour le dépôt de garantie ?
Dans l’absolu, le montant du dépôt de garantie est l’objet d’une négociation entre le bailleur et le locataire. Le montant ne doit toutefois pas dépasser un certain plafond. S’il s’agit d’un logement non meublé, le dépôt de garantie représente l’équivalent d’un mois de loyer. Pour un logement meublé, où les risques de dégradations sont plus importants, cela équivaut à deux mois de loyer.
Dans le cas d’un bail mobilité, le dépôt de garantie n’existe pas. C’est également le cas dans les locations où le loyer se règle d’avance par trimestre et non par mois.
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Si le dépôt de garantie est généralement versé par le locataire, le propriétaire peut le recevoir directement de la part d’un organisme comme Action Logement auquel le locataire a fait appel pour obtenir une avance Loca-Pass. Il s’agit d’un prêt à 0% octroyé au locataire pour les différents frais d’accès au logement.
Quand faut-il rendre le dépôt de garantie ?
Le propriétaire bailleur conserve la somme du dépôt de garantie jusqu’à ce que le locataire quitte le logement. Il n’a pas le droit de demander de supplément notamment lors du renouvellement du bail.
Lorsque le locataire quitte le logement, un état des lieux de sortie est effectué par les deux parties. Si des dégradations sont constatées, les réparations seront financées par le dépôt de garantie. Si aucune dégradation n’a été notifiée dans l’état des lieux, et si le locataire est à jour dans ses paiements, la totalité du montant doit lui être restituée.
Le propriétaire dispose d’un mois, si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, pour rendre au locataire le montant du dépôt de garantie. Il transmettra la somme selon le mode convenu avec le locataire : en liquide (contre reçu), par chèque ou par virement (dans ce dernier cas, le locataire devra veiller à ce que le propriétaire soit bien en possession de son RIB).
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Si des dégradations ont été constatées sur l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose de deux mois pour établir les devis de réparation. Ceux-ci seront envoyés au locataire comme justificatifs de la somme ponctionnée sur le dépôt de garantie.
Dans le cas où le logement a été vendu pendant le bail, le nouveau propriétaire est tenu de restituer le montant du dépôt de garantie lorsque le locataire quitte le logement.
Si le locataire n’a pas reçu le montant qui lui est dû dans les délais, il mettra le bailleur en demeure par un courrier avec accusé de réception. Le montant dû pourra être augmenté, à chaque mois de retard commencé, d’une somme équivalente à 10% du loyer (sauf dans le cas où le locataire n’a pas communiqué ses coordonnées au bailleur).
En cas de colocation avec un bail unique, lorsqu’un colocataire donne son préavis, qu’il soit remplacé ou non, le propriétaire n’a pas à lui rendre le dépôt de garantie, ce sont les colocataires qui s’arrangent entre eux. Cela n’est pas le cas lorsqu’on parle de baux individuels, par exemple pour des chambres privatives.