En plus de son loyer, le locataire est tenu de régler à chaque échéance une somme correspondant au remboursement des charges locatives réglées par le propriétaire.
Afin d’entretenir son logement et les parties communes de la copropriété, et afin de financer des travaux, de maintenir ses conditions de décence et d’optimiser sa consommation énergétique, le propriétaire est contraint à de nombreuses dépenses que l’on regroupe sous le terme de charges locatives. Ces dépenses étant principalement dédiées au confort du locataire, le propriétaire a la possibilité d’en récupérer certaines auprès de celui-ci.
Les charges locatives du locataire
Dans certains cas, le locataire paie un loyer charges comprises, ce qui signifie qu’il ne paie à chaque échéance qu’une seule somme, que le propriétaire répartit ensuite entre les charges et le loyer proprement dit. Mais en règle générale, les charges sont distinguées du loyer et le locataire doit donc payer deux sommes : le montant du loyer et celui des charges.
Les deux montants sont précisés dans le contrat de location. Par la suite, ceux-ci évoluent en fonction de critères qui leur sont propres : le loyer est augmenté en fonction de l’indice de référence des loyers tandis que les charges (dans le cas d’un bail de trois ans) font l’objet d’une régularisation annuelle.
Si le locataire paie chaque mois une somme fixe qui n’est augmentée qu’une fois par an, elles font l’objet par le propriétaire de deux traitements différents selon qu’il s’agisse d’une location nue (avec bail de trois ans) ou d’une location meublée (bail d’un an). Dans le cas d’un bail de trois ans, le montant payé par le locataire est une provision sur charges. S’il s’agit d’un bail d’un an, la somme réglée est un forfait.
Les charges réglées en provision font l’objet une fois par an d’une régularisation. Lorsque le propriétaire a reçu son décompte des charges locatives, il procède à un calcul pour vérifier la différence entre le coût réel de ses charges locatives et la somme des provisions perçues du locataire.
S’il constate un moins perçu, il peut alors demander au locataire de rembourser cette différence. Le remboursement peut avoir lieu en une fois mais peut également être étalé dans le temps à la suite d’un accord entre les deux parties. Dans le cas où le calcul révèle un trop-perçu, le propriétaire se doit de rembourser le locataire.
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La régularisation des charges permet également au propriétaire d’augmenter le montant des provisions de charges. Cette augmentation doit, bien entendu, être justifiée. Le propriétaire devra fournir les justificatifs et tenir à disposition du locataire toute la documentation nécessaire pour expliquer l’augmentation des charges mensuelles.
Si le règlement des charges est effectué sous forme de forfait (pour les baux d’un an, bien que cela soit plus rare maintenant, ou moins, étudiant, mobilité), il n’y aura pas de régularisation des charges et donc pas de notion de trop-perçu ou moins-perçu. C’est par rapport à l’IRL, indice de référence des loyers, que le montant du forfait charges est augmenté, avec les mêmes règles que pour l’augmentation des loyers : trimestre de référence et calcul sur l’IRL fourni par l’INSEE.
Quelles sont les charges à récupérer auprès du locataire ?
Reste à savoir quelles sont les charges dont le propriétaire peut demander le remboursement au locataire. La liste exhaustive est dressée dans l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte de loi les classe en trois catégories :
- le coût des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
- le coût des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
- le montant des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Dans les dépenses d’entretien courant et menues réparations sont précisées les dépenses relatives à l’entretien des ascenseurs et celles concernant les opérations de vérification, de dépannage, de réparation et d’entretien. Le texte ajoute également les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine…
En somme, le propriétaire peut récupérer auprès du locataire les dépenses effectuées sur l’entretien des parties privatives du logement (chauffage, eau, production d’eau chaude…) et l’entretien des parties communes (électricité, eau, équipements collectifs, espaces extérieurs, etc.).
Parmi les taxes et les impôts payés par le propriétaire, celui-ci peut récupérer celles qui concernent l’usage du logement, à savoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance assainissement.