S’il est possible d’augmenter le montant du loyer en cours de bail, le propriétaire bailleur se doit de respecter une réglementation stricte en la matière.
Au cours d’un bail d’habitation, le montant du loyer peut être augmenté une fois par an dans le cadre de la révision annuelle du loyer. Il peut également faire l’objet d’une majoration exceptionnelle si des travaux d’améliorations sont réalisés dans le logement.
Comment procéder à la révision du loyer ?
La révision annuelle du loyer doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de location. Si elle n’est pas présente, le locataire pourra exiger que le montant du loyer n’évolue pas jusqu’à la fin de son bail. La révision du loyer peut également être empêchée si le logement est classé F ou G par le DPE, diagnostic de performance énergétique.
Pour procéder à la révision du loyer, le bailleur doit tenir compte de l’IRL, indice de référence des loyers. Il faut avant tout avoir défini le trimestre de référence, lequel correspond à la date anniversaire de la signature du bail.
L’indice de référence des loyers est communiqué chaque trimestre sur le site de l’INSEE. Pour procéder au calcul de la révision, le bailleur applique une règle de trois impliquant :
- le montant du loyer en cours,
- la valeur de l’IRL correspondant au trimestre de référence de l’année en cours,
- la valeur de l’IRL correspondant au trimestre de référence de l’année précédente.
Il suffit alors de multiplier le montant du loyer en cours par la valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, puis de diviser le tout par la valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année précédente.
Par exemple, pour un loyer de 1.000,00 € sur un bail signé au premier trimestre, le trimestre de référence est le T1, la valeur de l’IRL du premier trimestre 2024 est de 143,46 et celle du premier trimestre 2023 est de 138,61.
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Nouveau loyer = (1000,00 x 143,46) / 138,61 = 1034,99 € (on arrondit à la deuxième décimale la plus proche)
Si dans une location meublée les charges sont payées au forfait, le bailleur peut procéder à une augmentation en se basant sur l’IRL.
A quel moment procéder à la révision du loyer ?
La révision du loyer doit être appliquée à la date anniversaire de la signature du contrat de location. Si le bailleur oublie de procéder à cette révision dans les temps, il lui est tout à fait possible de l’effectuer avec quelques mois de retard. Il doit toutefois faire le calcul avec le trimestre de référence et non pas par rapport au trimestre en cours. En outre, lorsqu’il applique la révision, il ne peut demander un rattrapage au locataire. La révision du loyer n’est pas rétroactive.
Le locataire peut-il contester la révision du loyer ?
Si une clause du contrat de location spécifie la révision annuelle du loyer et précise son mode de calcul, le locataire ne peut s’y opposer. Toutefois, s’il considère que le calcul du bailleur n’est pas bon, il peut contester la somme à payer.
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Le locataire doit alors adresser au bailleur une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le désaccord reste présent, les deux parties pourront engager une conciliation afin de trouver une issue. Si le litige demeure, le locataire pourra saisir le juge. Durant la procédure, le locataire reste tenu de régler son loyer à la somme demandée par le bailleur.
Peut-on appliquer une révision dans une zone sous encadrement des loyers ?
La révision des loyers peut être réalisée pour un logement situé dans une zone où s’applique l’encadrement des loyers. Il faut toutefois veiller à ce que le nouveau montant ne dépasse pas les plafonds réglementés. L’IRL peut également être utilisée pour réviser le montant des compléments de loyer.
Peut-on réviser le montant du loyer à la suite de travaux ?
Si le bailleur a effectué des travaux d’amélioration dans le logement, il a la possibilité d’augmenter, de manière exceptionnelle, le montant du loyer.
Les travaux en question doivent significativement apporter une valeur ajoutée au logement, notamment sur le plan de la consommation énergétique et de la sécurité. Il peut s’agir du remplacement d’un équipement, de travaux d’isolation, de la pose d’un parquet, mais aussi de travaux dans les parties communes comme l’installation d’un ascenseur ou d’un digicode. Bien entendu, ces travaux doivent être aux frais du propriétaire.
Pour appliquer la révision du loyer, le bailleur aura pris soin d’en rédiger une clause dans le contrat de location. Dans le cas contraire, il peut rédiger un avenant qui sera signé par les deux parties. L’augmentation du montant du loyer ne sera effective que lorsque les travaux seront achevés. Si malgré les travaux, le DPE du logement reste en classe Fou G, le bailleur n’a pas le droit d’appliquer la révision.