En cas de constat de non-décence d’un logement, la CAF et la MSA ont le droit de retenir les aides financières (APL) qu’elles versent au propriétaire.
Une décision de justice a été prise le 4 novembre 2024 concernant la suspension des versements d’allocations lorsqu’un logement est estimé non-décent. Le tribunal des conflits a indiqué qu’en cas de contestation du constat de non-décence, la juridiction compétente serait le tribunal administratif.
Peut-on recevoir l’APL en cas de non-décence du logement ?
Pour régler à chaque échéance ses charges et son loyer, le locataire d’un logement peut bénéficier d’aides financières provenant de la CAF, caisse d’allocations familiales, ou de la MSA, Mutuelle sociale agricole. La principale aide est l’APL, aide personnalisée de logement, mais aussi, en cas d’inéligibilité à la première, de l’ALF, allocation de logement familiale ou de l’ALS, allocation de logement social.
S’il bénéficie de l’APL ou d’une autre allocation, le locataire peut demander à l’organisme payeur (CAF ou MSA) de verser directement la somme au propriétaire bailleur. L’organisme payeur est toutefois en droit de suspendre les versements s’il constate que le logement concerné ne répond pas aux critères de décence.
La somme à verser est conservée jusqu’à ce que le propriétaire ait remis le logement aux normes de décence décrites dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Dans l’intervalle, le locataire ne paie que la partie des montants restant à sa charge.
Dans ces conditions, le propriétaire bailleur ne peut pas demander au locataire de compenser les allocations non versées. Il ne peut pas non plus justifier cette situation pour résilier le bail. Si la mise en conformité du logement n’a pas été réalisée dans les délais convenus, l’organisme conserve la somme allouée. Celle-ci ne pourra être versée ni au locataire, ni au propriétaire.
Pour constater la décence ou non d’un logement, l’organisme payeur opère, de son propre chef ou à la demande du locataire, à un constat de non-décence. Celui-ci peut être réalisé par l’organisme lui-même ou par un organisme tiers spécialisé. Si la non-décence est avérée, la CAF ou la MSA applique une procédure de conservation des allocations de logement.
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Le propriétaire bailleur peut, quant à lui, contester la procédure et demander l’annulation du constat de non-décence auprès du tribunal administratif.
Quels sont les critères d’un logement décent ?
La décence du logement est devenue une notion juridique, formulée à partir de critères précis définis par la loi, concernant la sécurité et la santé des occupants, la surface habitable du logement, les équipements obligatoires et la performance énergétique.
Le logement doit disposer à minima d’une pièce de vie, d’un coin cuisine, d’une salle de bain et d’un wc, les pièces d’hygiène devant être séparées des autres. Toutes les pièces sont raccordées aux équipements obligatoires et en parfait état de marche : le chauffage, l’eau, l’électricité, lesquels sont munis des systèmes d’alimentation et d’évacuation lorsque nécessaire.
Le logement doit assurer le clos et le couvert, ce qui signifie que le bâtiment doit être hermétique à l’eau et à l’air qui proviennent de l’extérieur. Il doit assurer également une bonne utilisation des systèmes de chauffage et de climatisation, en évitant toute fuite. Les portes et fenêtres doivent ainsi se montrer étanches, tout comme les murs.
La possibilité d’aération de l’ensemble des pièces doit être privilégiée tout comme la présence de la lumière du jour dans les pièces principales. La sécurité des personnes est assurée par des garde-corps dans les escaliers et sur les balcons pour prévenir tout risque de chute. Enfin, le bâtiment ne doit pas abriter d’animaux indésirables comme les rats, souris, cafards, termites et autres parasites.
La surface habitable doit être de 9 m² pour un occupant, de 16 m² quand ils sont deux puis de 9 m² supplémentaire à chaque autre résident. La hauteur sous plafond doit être de 2,20 mètres. Des spécificités sont indiquées pour les colocations selon le bail signé. Un local en sous-sol ne peut être proposé comme logement.
Un DPE, diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être réalisé avant la mise en location. S’il s’avère que le logement est une passoire thermique, des restrictions sont imposées. Des diagnostics doivent également être réalisés sur les installations d’électricité et de gaz, ainsi que sur la présence de matériaux nocifs comme le plomb ou l’amiante.