Les situations ne sont pas simples pour certains bailleurs, en cette période de confinement. Déménagements impossibles (autorisés, mais matériellement irréalisables…), signatures de baux nus ou meublés ou d’états des lieux d’entrée ou de sortie compliquées… Il faut s’adapter à une conjoncture inédite ! En n’oubliant pas, par exemple, la possibilité d’utiliser des signatures électroniques, fort pratiques en ces temps tourmentés…
Concernant les baux qui se terminent, les juristes sont quasiment tous d’accord pour admettre que le coronavirus peut être considéré comme un cas de force majeure, rendant donc obligatoire (si le locataire le souhaite) la prolongation du bail jusqu’à la fin du confinement. Dans cette hypothèse, vous pouvez signer des conventions d’occupation précaire.
En préambule, n’hésitez pas à lire notre dernier article Début ou fin de bail en plein confinement : que faire ? Nous actualisons, là, la partie « fin de bail ».
La question d’actualité, pour un certain nombre de bailleurs, concerne donc l’arrivée à échéance du bail de certains de leurs locataires. En plein confinement, certains d’entre eux ne peuvent matériellement pas déménager.
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Et, bien entendu, pas question pour vous, bailleur, de les « pousser dehors ».
Si le locataire vous en fait la demande, vous devez lui permettre de rester dans le logement jusqu’à la fin du confinement, considérant que ce dernier représente un « cas de force majeure ». De fait, l’article 1218 du Code civil stipule que : « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue… »
En tout état de cause, et sans rappel de cette règle du Code civil, c’est ce qu’ont accordé tous les bailleurs « responsables ».
Cette permission de rester dans les lieux doit toutefois être traitée de manière sérieuse, afin que, juridiquement, tout soit en bonne et due forme.
Ainsi, la résiliation du bail (qu’elle ait été à l’initiative du locataire ou de vous-même, bailleur) étant effective, même si le locataire reste dans les lieux, nous vous recommandons fortement de signer une convention d’occupation précaire.
Cette dernière permet de sécuriser juridiquement les deux parties en donnant à votre locataire un titre d’occupation légale et en contractualisant le report de la date de sortie à la fin du confinement. Elle permet aussi d’indiquer clairement que le locataire est redevable d’une « indemnisation d’occupation » qui correspond au montant du loyer. Attention : vous ne pouvez pas exiger une indemnité d’occupation d’un montant supérieur au loyer.
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Important : l’Agence nationale d’information sur le logement rappelle que ce type de convention doit évidemment être utilisé exceptionnellement, et en aucun cas pour se substituer (afin d’éluder une législation contraignante) à un bail qui pourrait être « classique ». En résumé, elle doit intervenir en cas de situation exceptionnelle et légitime et sa « précarité » doit être clairement énoncée.