Plusieurs formalités, dans la location immobilière, imposent de respecter (et de faire respecter) les délais de préavis. En tenant compte des pièges que ne manque pas de tendre notre calendrier.
La notion de délai de préavis est courante dans de nombreux domaines et particulièrement dans le monde de l’immobilier. Les courriers doivent être adressés en respectant ce délai lorsque le locataire informe de son départ du logement (préavis d’un ou deux mois) ou lorsque le propriétaire donne congé au locataire (préavis de trois ou six mois). Lorsque le délai de préavis n’est pas respecté, le contenu du courrier devient juridiquement caduc.
Qu’est-ce qu’un délai de préavis ?
Le délai de préavis a été institué pour que le destinataire ait, selon l’expression consacrée, “le temps de se retourner”. Pour le propriétaire, la durée du préavis est mise à profit pour trouver un autre locataire et réduire ainsi la période de vacance locative. Pour le locataire, le préavis d’une demande de congé lui permet d’avoir le temps nécessaire de trouver une autre solution de logement.
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Pour le locataire qui souhaite quitter son logement, le délai de préavis dépend de son mode de location. S’il loge dans un appartement ou une maison vide, son bail est généralement de trois ans. Le délai de préavis est donc fixé à trois mois. Dans certains cas toutefois, ce délai peut être ramené à un mois, notamment lorsque le logement se trouve dans une zone tendue. La demande est considérée comme suffisamment forte pour que le propriétaire trouve dans ce délai un nouveau locataire. Le délai peut également être réduit en certaines circonstances, lorsque le locataire a nécessité de déménager rapidement, pour un nouvel emploi par exemple, pour des problèmes de santé ou des situations de divorce.
Dans un logement meublé, où le bail est d’un an, le délai de préavis est d’un mois. Le caractère provisoire de ce type de logement rend le marché plus dynamique que pour les locations nues. Il est donc considéré que le propriétaire a le temps de trouver un autre locataire. Le délai de préavis est également fixé à un mois dans un bail mobilité.
Dans le cas d’un congé donné au locataire, le propriétaire doit respecter un délai de préavis de six mois avant l’échéance du bail dans le cas d’une location nue et de trois mois dans celui d’une location meublée.
Tous ces délais de préavis sont fixés par la législation, mais il est possible, dans certaines situations, qu’ils soient définis par les deux parties d’un contrat, du moment que cela ne déborde pas du cadre de la loi. Dans tous les cas, ces durées de préavis doivent être mentionnées dans le bail. Il est recommandé de s’approcher d’un homme de loi pour définir d’éventuelles circonstances particulières.
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Comment définir la date du délai de préavis ?
En principe, un préavis tient compte du jour de la date de l’échéance. Si celle-ci est fixée au 5 juin et que le préavis est de trois mois, il est assez simple de comprendre que le courrier doit être envoyé avant le 5 mars. Il faut toutefois tenir compte d’une multitude de paramètres : les week-ends, les jours fériés, les mois qui comptent moins de 31 jours, etc.
Si une échéance est fixée au 31 mai et que le délai de préavis est de trois mois, la date d’envoi ne peut pas être le 31 février puisque cette date n’existe pas. Elle sera donc par la force des choses fixée au 28 février, voire le 29 en cas d’année bissextile. Il faut surtout retenir que si une échéance est fixée un dernier jour de mois, la date de préavis sera forcément l’un des derniers jours des mois qui précèdent. En somme, le 1er, il sera trop tard.
Il est important de vérifier quel jour de la semaine tombe la date d’échéance. S’il s’agit d’un dimanche, ou d’un jour férié, il est nécessaire d’anticiper la date d’envoi du courrier. Car sur le plan juridique, c’est bien la date de réception du courrier qui fait foi. Si la date d’échéance est un dimanche et que le destinataire reçoit le courrier le lundi, il sera trop tard.
Il est d’ailleurs conseillé de toujours anticiper l’envoi d’un courrier. Non seulement pour éviter les hasards du calendrier, mais aussi en cas de retard dans l’acheminement du courrier. Dans le cas d’un courrier envoyé bien avant la date de préavis, la date d’échéance initiale reste valable. Il est préférable qu’elle soit mentionnée dans le courrier.