Quand un locataire quitte le logement bien avant l’échéance du bail, le propriétaire bailleur ne doit pas être pris de court. Quels sont les droits, devoirs et astuces à connaître dans cette situation ?
Pour quelque raison que ce soit, le locataire peut quitter un logement à tout moment. Il doit avertir le propriétaire en respectant un délai, mais n’est pas tenu de justifier les raisons de son départ (sauf en certains cas, développés plus loin dans ce texte).
Comment est déterminée la durée d’un préavis ?
Le locataire est libre de quitter le logement à tout moment, quels que soient le nombre de jours, de mois ou d’années qu’il lui reste à accomplir avant l’échéance de son bail. Toutefois, il doit informer le propriétaire bailleur en respectant le délai de préavis fixé dans le contrat de location.
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En règle générale, le locataire doit envoyer son préavis au moins trois mois avant la date de son départ. Cette période peut ainsi être mise à profit pour rechercher un autre locataire. Il existe toutefois des exceptions. S’il s’agit d’un logement meublé, le préavis est réduit à un mois.
Si le logement, meublé ou non, se trouve en zone tendue, le délai de préavis est ramené à un mois. Le législateur estime que dans un secteur où la demande est largement supérieure à l’offre, le délai est suffisant pour trouver un autre locataire.
Dans une zone non tendue, dans certains cas, la réglementation peut réduire le délai de préavis à un mois si le locataire est dans une situation de relative urgence : un nouvel emploi ou des problèmes de santé qui le contraignent à un déménagement.
Si le locataire anticipe son départ, il reste tenu de régler les loyers jusqu’au terme de son préavis (qu’il soit d’un ou de trois mois). Toutefois, si entre-temps de nouveaux locataires se sont installés, le partant n’aura plus de loyer à devoir au propriétaire.
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Il existe un cas juridique où le locataire peut quitter le logement sans préavis. Lorsque le logement est insalubre et qu’il met en péril sa santé ou sa sécurité, il peut partir du jour au lendemain à condition que précédemment il ait bien averti le propriétaire des risques constatés dans le logement, et que le propriétaire n’ait pas agi pour mettre fin au problème.
Comment le locataire doit-il formuler son préavis ?
Le préavis doit être envoyé par le locataire au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier peut également être remis en mains propres auquel cas le propriétaire signe un récépissé en indiquant la date de réception du document. La solution de remise du courrier par l’intermédiaire d’un commissaire de justice peut également être choisie, mais elle coûtera des frais à l’expéditeur.
D’un point de vue législatif, le préavis ne peut pas être formulé par une simple lettre ou un e-mail. Si le locataire emploie cette méthode, le propriétaire doit lui demander de passer par la voie légale, c’est à dire le courrier recommandé, la remise en main propre ou par le commissaire de justice. Le locataire peut également utiliser la LRE, lettre recommandée électronique (même si aujourd’hui encore, le destinataire n’est pas obligé d’accepter cette voie).
Si après réception du courrier de préavis, le locataire annonce qu’il souhaite finalement rester dans le logement, le propriétaire n’est pas tenu d’accepter, notamment s’il a déjà trouvé des locataires pour prendre la suite. Il est toutefois possible de ne pas tenir compte du préavis et de poursuivre la location sur les bases du bail initial.
Locataire seul ou en couple ?
Si le locataire est seul dans le logement, son contrat de location prend fin le jour de son départ, en respectant le préavis. Les choses sont un peu plus nuancées s’il vit en couple. Si les deux partenaires (mariés, pacsés ou en union libre) ont signé le contrat de location, ils doivent tous deux signer le préavis de départ.
Si un seul d’entre eux quitte le logement, l’autre reste titulaire du bail et peut rester dans le logement. Dans le cas d’un pacs ou d’un concubinage, une clause de solidarité est activée si elle est présente dans le contrat de location. Si un seul des conjoints a signé le contrat de location, et qu’il quitte le logement, l’autre n’hérite pas automatiquement du bail (sauf dans le cadre du mariage). Il doit donc quitter le logement ou conclure un nouveau contrat de location avec le propriétaire.
Comment accompagner le départ du locataire ?
Comme à toute fin de location, le propriétaire et le locataire partant doivent procéder à un état des lieux de sortie. Celui-ci s’effectue normalement à la date d’échéance du préavis, mais rien n’empêche qu’il soit fait le jour effectif du départ anticipé du locataire. Cela permet notamment d’accueillir de nouveaux occupants le cas échéant.
L’état des lieux de sortie détermine les éléments du logement qui auraient été détériorés par le locataire durant son séjour. Si rien de tel n’est constaté, le propriétaire est tenu de rendre, dans un délai d’un mois, le dépôt de garantie dans son intégralité. En cas de détériorations constatées, le propriétaire bénéficie d’un mois supplémentaire pour évaluer les travaux à réaliser, par devis ou par factures. Le coût des travaux pourra être déduit du montant du dépôt de garantie à rendre.