Le dépôt de garantie est un usage courant dans le domaine de la location immobilière. Certaines règles n’en sont pas moins méconnues.
Dans le but d’éviter que le locataire manque à ses obligations, le propriétaire est en droit de lui demander, à son entrée dans le logement, un dépôt de garantie. Il s’agit d’une demande à laquelle le locataire ne peut se soustraire, sauf dans le cas spécifique du bail mobilité.
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le propriétaire bailleur demande au locataire au moment de la signature du contrat de location. Il s’agit d’un versement, équivalent au montant d’un ou deux mois de loyer, que le propriétaire s’engage à restituer à l’issue du bail.
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Pour que la somme lui soit restituée à l’issue du bail, le locataire doit remplir deux conditions :
- être à jour dans le paiement des loyers et des charges ;
- rendre un logement sans aucune dégradation.
Ce dépôt est donc une garantie pour le propriétaire contre tout éventuel manquement du locataire. Les agences immobilières demandent également un dépôt de garantie à leurs clients locataires. Dans le cas d’un bail mobilité, il est interdit au propriétaire de demander un dépôt de garantie.
On emploie souvent le terme de caution pour désigner le dépôt de garantie, ce qui est une erreur. La caution désigne le fait qu’un logement est couvert par un garant. Il s’agit donc de bien employer l’expression “dépôt de garantie” pour éviter toute confusion.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi. Dans le cas d’un logement non meublé, ce montant ne doit pas être supérieur à un mois de loyer. S’il s’agit d’un meublé, le plafond passe à deux mois de loyer. La législation considère en effet qu’un logement meublé (et donc les meubles qui le composent) est plus exposé aux dégradations. Le montant du dépôt de garantie est précisé dans le contrat de location.
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Le dépôt de garantie doit être versé le jour de la signature du contrat de location, le jour de la remise des clés ou celui du paiement du premier loyer (il s’agit bien souvent dans les trois cas du même jour).
La somme peut être versée par le locataire par virement bancaire, par chèque ou en espèces. Dans le dernier cas, le propriétaire rendra un récépissé daté et signé précisant la somme reçue. Si la somme est reçue par chèque, le propriétaire peut l’encaisser sur son compte courant, mais la somme reçue ne peut constituer une épargne générant des intérêts. La somme peut également être versée au propriétaire par un organisme à qui le locataire à souscrit un contrat, comme Action Logement, par exemple et son avance Loca-Pass, ou le FSL, fonds de solidarité de logement.
Quand faut-il rendre le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est unique pour toute la durée du séjour du locataire. Le propriétaire ne peut demander un nouveau versement lors de la reconduction d’un bail, par exemple, ou lors d’une révision du loyer. Le montant restitué à la fin du bail sera le même que celui reçu à l’entrée du locataire. On ne peut pas, par exemple, y calculer des intérêts.
C’est le propriétaire du logement qui rend au locataire la somme du dépôt de garantie. Si le logement a changé de propriétaire durant le bail, le nouveau bailleur est engagé à restituer le dépôt de garantie encaissé par son prédécesseur.
La somme rendue dépend de la situation du locataire dans le paiement de ses loyers et charges, ainsi que de l’état des lieux de sortie. Celui-ci est réalisé le jour où le locataire quitte le logement et en remet les clés au propriétaire. L’état des lieux de sortie définit, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, les éléments dégradés dans le logement.
Si aucune dégradation n’est constatée dans le logement, le propriétaire doit rendre le montant du dépôt de garantie dans le mois qui suit la date du départ du locataire. Si, au contraire, l’état des lieux de sortie a révélé certaines dégradations, le propriétaire bénéficie d’un mois supplémentaire pour évaluer le coût des réparations.
Peut-on retenir une partie du montant du loyer pour les charges ?
Le propriétaire bailleur est également autorisé à conserver 20% de la somme du dépôt de garantie au titre de la régularisation des charges futures. Lorsque celle-ci est réalisée, le propriétaire rendra le montant non alloué.
Dans les faits, la somme engagée est parfois si faible qu’un accord est défini entre le propriétaire et le locataire, ce dernier cédant un montant que le propriétaire n’aura pas à lui rendre. Le propriétaire peut aussi tout bonnement ne pas retenir de somme pour la régularisation des charges.