Encadrement des loyers, DPE, locations touristiques… La législation immobilière ne cesse d’évoluer. Quels sont les principaux développements juridiques qui ont récemment affecté les propriétaires ?
Le monde de l’immobilier se transforme, tout comme la législation le concernant. Plusieurs mesures juridiques et fiscales modifient les intérêts des propriétaires. L’objectif du gouvernement est d’éradiquer les passoires thermiques et de limiter les effets pervers de la location de tourisme de courte durée. Les propriétaires de logement se doivent donc de se tenir au courant de l’actualité juridique immobilière.
Le DPE et la chasse aux passoires thermiques
Parmi les nombreux diagnostics imposés aux propriétaires de logements lorsque ceux-ci souhaitent louer ou vendre leur bien, le DPE, diagnostic de performance énergétique, a pris une importance considérable, notamment depuis 2021 où son mode de calcul a été revu. Cet examen attribue au logement visé une note qui va de A à G sanctionnant sa consommation énergétique et son impact sur l’environnement. Depuis peu, les logements qui ont reçu les notes les plus basses (E, F, G) sont sous la menace de différentes mesures restrictives.
Depuis 2022, les logements qui consomment plus de 450 kWh/m² par an (au-delà de la classe G) ne peuvent plus signer de nouveau bail de location. L’interdiction s’étendra dès le 1er janvier 2025 aux logements classés G, puis en 2028 pour les logements classés F. Plus tard, en 2034, ce sont les logements classés E qui ne pourront plus être loués. En contrepartie, les propriétaires pourront bénéficier de mesures fiscales avantageuses lorsqu’ils entreprendront des travaux de rénovation.
La fiscalité des locations de tourisme
La location de tourisme a connu un boum impressionnant durant la dernière décennie, grâce à des plateformes comme Airbnb. Ce système de location à court terme a permis d’augmenter les revenus des propriétaires, mais comme toute médaille a son revers, il a contribué à l’augmentation des loyers dans certains quartiers, pénalisant les habitants à l’année et les commerçants locaux au profit des touristes de passage.
Les pouvoirs publics cherchent à encadrer la pratique de la location touristique. Elle impose désormais une limite d’utilisation du logement à quatre mois dans l’année pour la location de courte durée. Les plateformes web ont désormais l’obligation de fournir leurs données aux autorités dans le but de contrôler le marché et de chasser les abus.
En outre, la fiscalité se montrera de moins en moins avantageuse pour les loueurs de courte durée. Une réforme a été proposée par le gouvernement au début de l’année 2024, mais elle a été reportée à la suite d’une erreur administrative. Elle sera toutefois appliquée dès 2025. Le plafonnement des recettes et la réduction significative des abattements rendront le micro-BIC moins intéressant. L’objectif de cette mesure est de favoriser la location de meublés sur le lon terme.
L’encadrement des loyers
Plusieurs villes de France ont opté pour l’encadrement des loyers afin de lutter contre la hausse excessive des montants dans les zones tendues. Le principe contraint le propriétaire d’un logement à respecter un loyer de référence imposé par les municipalités. Certaines exceptions peuvent être accordées lorsque le logement a fait l’objet d’importants travaux de rénovation, ou s’il propose un élément jugé exceptionnel. Le non-respect du loyer de référence conduit à des amendes. L’encadrement des loyers est appliqué à Paris, dans certaines villes d’Ile-de-France (Est Ensemble et Plaine Commune), à Lyon (et Villeurbanne), à Lille (avec Hellemmes et Lomme), à Bordeaux et à Montpellier, mais d’autres grandes villes de France réfléchissent à cette mesure qui a donné des résultats.
Rappels sur les objectifs de la loi ELAN
Si le monde de l’immobilier a connu d’importantes transformations ces dernières années, c’est grâce à la loi ELAN Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique adoptée en 2018. Il s’agit d’un texte destiné à moderniser le parc immobilier français, l’adapter aux nouvelles contraintes environnementales et renforcer la confiance entre loueurs et locataires.
Les objectifs de la loi ELAN sont principalement la construction de bâtiments neufs et la transformation des logements anciens. Le texte prévoit de simplifier les procédures pour les projets immobiliers urbains ainsi que les ventes entre bailleurs afin de diversifier l’offre.
Les logements neufs doivent répondre à de nouveaux critères, notamment sur le plan énergétique où la consommation doit être limitée tout comme l’impact sur l’environnement. D’autres normes concernent la mobilité et l’accessibilité des personnes en situation de handicap. La loi ELAN a également mis à jour le principe de la GLI, garantie loyers impayés, qui couvre les propriétaires en cas d’impayés du locataire, une mesure jugée plus efficace que celle de la caution par un garant.
Loin d’être parfaite (elle suscite toujours de nombreux débats), la Loi ELAN a eu le mérite de faire avancer la législation de l’immobilier.