Le propriétaire, lorsqu’il loue un logement, peut-il rendre visite à son locataire ? La législation est très précise sur ces points et il est important de connaître ses droits et ses obligations sur ce sujet.
Lorsqu’un locataire s’installe dans un logement, celui-ci devient son domicile et le propriétaire bailleur n’est plus autorisé à y entrer sans en avoir été invité. La loi prévoit un droit de visite du propriétaire bailleur (ou d’un de son représentant) dans certaines situations bien précises.
Qu’est-ce que le droit de jouissance du logement ?
Lorsqu’il s’installe, le locataire dispose du logement comme il l’entend. On dit qu’il en a la jouissance exclusive, c’est-à-dire qu’il est libre de l’occuper comme bon lui semble et de profiter de tous les avantages. Il peut ainsi l’aménager selon ses goûts et héberger les personnes qu’il souhaite, sans limitation de nombre et de nuitées.
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Bien entendu, ce droit se limite au cadre légal. Le locataire a aussi des devoirs :
- régler sans retard et à chaque échéance son loyer et ses charges ;
- se conformer au règlement de la copropriété ;
- ne pas commettre de dégradations, dans le logement et dans les parties communes ;
- de ne pas être coupable de troubles de voisinage.
L’usage du logement par le locataire doit être défini dans le contrat de location. S’il s’agit par exemple d’un usage exclusif d’habitation, le locataire ne pourra pas y exercer une activité professionnelle qui nécessite l’accueil des clients et le stockage de marchandises (rien ne l’empêche toutefois de travailler à domicile tant que cela ne provoque aucune nuisance vis-à-vis du voisinage).
Quels sont les droits du propriétaire bailleur ?
Dès lors que le logement est occupé par un locataire, le propriétaire n’a plus le droit d’y pénétrer sans invitation. En outre, le propriétaire ne peut en aucun cas :
- s’opposer à l’entrée de personnes qu’invite le locataire ;
- interdire la présence d’un chien ou d’un chat (les autres animaux dépendent de la législation en vigueur) ;
- interdire au locataire de fumer dans le logement ;
- imposer un droit de visite sur le contrat de location.
En revanche, la loi permet au propriétaire bailleur de s’opposer à la sous-location, c’est-à-dire au fait que le locataire héberge un tiers en échange d’une contrepartie financière. La sous-location nécessite un accord écrit du propriétaire et le locataire principal ne doit pas en tirer un avantage conséquent.
Dans quelles situations peut-on activer un droit de visite ?
Il existe quelques situations où la loi autorise le droit de visite du propriétaire chez le locataire : lors des travaux réalisés dans le logement et durant le préavis de départ.
Droit de visite pendant les travaux
Le propriétaire est autorisé à lancer certains types de travaux dans le logement même s’il est occupé par le locataire. Celui-ci est averti par courrier recommandé un mois avant le début des travaux et ne peut s’y opposer s’il s’agit bien de travaux d’amélioration (à la charge du propriétaire) :
- les travaux d’amélioration destinés à valoriser le logement ;
- les travaux d’amélioration des parties communes (sécurisation, ascenseur, digicode…) ;
- les travaux de réparation et/ou de maintien en état ;
- les travaux d’isolation ;
- les travaux destinés à améliorer la décence du logement.
Le locataire est tenu de faciliter la réalisation de ces travaux. En outre, il ne peut s’opposer à la visite du propriétaire lorsqu’il vient vérifier l’avancée. Il est toutefois autorisé à empêcher l’accès à son logement les samedis, dimanches et jours fériés.
Si les travaux durent plus de vingt-et-un jours, le locataire doit bénéficier d’une baisse de loyer correspondant à la gêne occasionnée. S’il estime que les travaux sont abusifs, il peut porter plainte et avoir recours au juge des contentieux de la protection.
Droit de visite pendant le préavis
Le droit de visite du propriétaire peut aussi s’appliquer durant la période de préavis qui précède le départ du locataire. Les deux parties doivent convenir de plages horaires durant lesquelles le propriétaire ou son représentant font visiter le logement aux candidats futurs locataires.
Le locataire ne peut s’opposer à ces visites si elles ont lieu en dehors des dimanches et jours fériés. Elles ne doivent en outre pas prendre plus de deux heures dans la journée. Le propriétaire ou son représentant doivent toutefois se rappeler qu’il n’est pas autorisé, même pendant cette période, à entrer dans le domicile sans autorisation du locataire. En cas de visite durant l’absence du locataire, il est préférable d’obtenir de sa part une autorisation écrite afin d’éviter tout litige futur.