La reprise d’un logement occupé par un locataire, que ce soit pour y habiter ou y loger un proche, nécessite une procédure de congé très stricte.
Il est tout à fait légitime pour un propriétaire de souhaiter occuper le logement qu’il met en location depuis un certain nombre d’années. La loi permet au propriétaire de disposer du logement qui lui appartient. Toutefois, dans le but de protéger les locataires, la législation se montre très rigoureuse sur la procédure.
Comment reprendre le logement pour y habiter ?
Pour pouvoir disposer du logement dont on est le propriétaire, il convient avant tout d’en déloger l’occupant. On dit alors que le propriétaire donne congé à son locataire. Ce congé ne peut être adressé que pour trois raisons : la vente du logement (même s’il est possible de vendre un logement occupé), la reprise du logement (pour y habiter ou y loger un proche), et le motif légitime et sérieux (notamment les obligations du locataire non respectées ou la nécessité de travaux).
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Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire afin d’habiter lui-même le logement, la procédure est la même que pour les autres cas. Un courrier recommandé avec accusé de réception doit être adressé au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, un délai ramené à trois mois dans le cas d’un logement meublé.
Pour rappel, un congé ne peut être donné à un locataire que pour la date d’échéance du bail. Sauf cas particulier appuyé par une décision de justice, aucun congé ne peut être adressé en cours de bail. En outre, le bailleur doit être propriétaire du logement depuis au moins deux ans pour adresser un congé.
A défaut de courrier recommandé, le congé peut être adressé en mains propres ou par voie de commissaire de justice. La LRE, lettre recommandée électronique, est également utilisée, mais le destinataire peut refuser son usage et ainsi invalider le courrier de congé. En revanche, un congé envoyé par e-mail sera toujours invalide.
Comment rédiger une lettre de congé ?
La lettre de congé doit être adressée aux signataires du contrat de location. Si les occupants se sont mariés depuis la signature du bail, le courrier de congé doit être adressé aux deux époux. Le contenu du courrier doit donner plusieurs éléments obligatoires. S’ils n’y figurent pas, le locataire pourra contester le congé et aura (dans la plupart des cas) gain de cause. Le courrier devra donc mentionner :
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- le motif du congé, en l’occurrence congé pour habiter ou congé pour reprise afin d’y loger un proche ;
- les coordonnées (nom et adresse) de la personne à qui est destinée le logement (le propriétaire lui-même ou son proche) ;
- s’il s’agit d’y loger un proche, le lien de parenté doit être précisé ;
- le caractère réel et sérieux de la reprise.
La reprise d’un logement nécessite en effet d’être justifiée. Il faudra alors indiquer les raisons qui incitent le futur occupant à vouloir reprendre le logement : mutation professionnelle, problèmes d’ordre financier, perte d’emploi, problèmes de santé, risques de précarité, etc.
Le proche que souhaite loger le propriétaire sera soit un conjoint (époux/épouse, partenaire de pacs, concubin(e) notoire), soit un ascendant (parent, grand-parent, arrière grand-parent), soit un descendant (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant). Frères et sœurs semblent exclus (ils ne sont en tout cas pas mentionnés dans les textes) et à plus forte raison cousins/cousines, oncles et tantes, neveux et nièces…
En annexe du courrier de congé est glissée une notice d’information qui précise les obligations du propriétaire et les voies de recours du locataire, ainsi que les possibilités d’indemnisation.
Pour faire une demande de congé dans les règles de l’art et s’assurer que celle-ci ne soit pas contestable, il est recommandé au propriétaire de demander conseil auprès d’un avocat en droit du logement.
Quels sont les recours du locataire ?
Face à une lettre de congé, le locataire dispose de peu de recours, à moins qu’il ne trouve un défaut dans la procédure : délai non respecté, mentions absentes ou imprécises dans le courrier, congé non recevable, etc.
Il peut toutefois s’opposer au congé s’il est considéré comme locataire protégé. Pour obtenir ce statut, le locataire doit être âgé de 65 ans au moins à la date d’échéance du bail et percevoir des revenus inférieur aux plafonds définis par l’État. Il peut également faire valoir son opposition s’il a en charge une personne répondant à ses critères.
Si l’occupant du logement entre dans la catégorie des locataires protégés, le propriétaire est contraint d’annuler le congé, à moins que lui-même réponde aux critères de protection (plus de soixante-cinq ans et revenus inférieurs aux plafonds). Le propriétaire peut également proposer une solution de relogement à son locataire.