Encaisser un chèque de caution : tout ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un propriétaire met un bien en location, il demande presque systématiquement un chèque de caution au futur locataire.

Mais que recouvre exactement cette pratique ? Est-il légal de l’encaisser ? Quels sont les droits du propriétaire et les recours du locataire ? Entre croyances tenaces et réalités juridiques, l’encaissement d’un chèque de caution reste un sujet sensible et souvent mal compris. Cet article fait le point sur la législation, les bonnes pratiques et les solutions en cas de litige.

Comprendre le chèque de caution et le dépôt de garantie

Avant toute chose, il est essentiel de bien distinguer deux notions souvent confondues : la caution et le dépôt de garantie.

• Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire pour couvrir d’éventuels manquements à ses obligations (loyers impayés, dégradations…). Il est fréquemment remis sous forme de chèque, d’où l’appellation courante de “chèque de caution”.
• La caution, en revanche, désigne une personne physique (le garant) ou morale (une société) qui s’engage à payer les dettes du locataire si celui-ci ne peut pas le faire.

👉 Bon à savoir : le terme « chèque de caution » est un abus de langage. En réalité, il s’agit d’un chèque correspondant à un dépôt de garantie, qui peut être encaissé dès sa remise.

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Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est très courant, notamment dans les locations résidentielles. Il constitue une garantie financière pour le bailleur, en cas de dégradations constatées au départ du locataire ou de loyers impayés.

Le cadre légal et les montants autorisés

Le dépôt de garantie est encadré par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR. Voici les principales règles à connaître :

✅ Montants maximums autorisés :

• 1 mois de loyer hors charges pour une location vide.
• 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

✅ Le dépôt de garantie ne peut pas être demandé dans les cas suivants :

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• Si le loyer est payé d’avance pour une durée supérieure à 2 mois, notamment dans les locations saisonnières ou logements de fonction.
• Si un organisme tiers prend en charge la totalité du loyer (par exemple avec le dispositif Visale).

✅ Le montant du dépôt de garantie reste fixe pendant toute la durée du bail. Il ne peut être révisé, même en cas de reconduction du bail.

👉 Bon à savoir : Le versement du dépôt de garantie doit figurer dans le contrat de location, avec mention précise du montant et de la date.

L’encaissement du chèque de caution : droits et obligations

Peut-on encaisser un chèque de caution ? Oui, absolument.

Contrairement à une idée reçue, le propriétaire est parfaitement en droit d’encaisser le chèque de caution dès sa remise. En effet, une fois le chèque signé et remis, il devient un moyen de paiement comme un autre. Il ne s’agit pas d’un simple “gage” ou d’un chèque à garder “au cas où”.

“Il n’existe aucune disposition légale interdisant l’encaissement du dépôt de garantie au moment de la signature du bail”, explique Maître Julie B., avocate spécialisée en droit immobilier.

Quand encaisser le chèque de caution ?

Le propriétaire peut l’encaisser :

• Au moment de la signature du bail, une fois que celui-ci est signé par les deux parties.
• Ou dans les jours qui suivent, mais il n’y a aucune obligation d’attendre l’entrée effective dans les lieux.

💡 Attention : le non-encaissement peut entraîner un risque pour le propriétaire. Le chèque peut devenir invalide (opposition, compte clôturé, provision insuffisante), privant le bailleur de toute garantie.

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Obligations après encaissement

Une fois encaissé, le propriétaire :

• Doit restituer le montant à la fin du bail, sous réserve de déductions justifiées.
• Ne peut pas utiliser librement la somme pendant la durée du bail : elle est considérée comme un dépôt, non comme un revenu.

La restitution du dépôt de garantie

À la fin du bail, le propriétaire a l’obligation de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’1 mois, ou 2 mois si des dégradations sont constatées dans l’état des lieux de sortie.

👉 Délais légaux de restitution :

• 1 mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée.
• 2 mois maximum si des différences ou dégradations sont constatées.

Le bailleur peut déduire certaines sommes, à condition de les justifier :

• Loyers ou charges impayés
• Dégradations (factures ou devis à l’appui)
• Frais de nettoyage ou remise en état

👉 Bon à savoir : si le propriétaire dépasse les délais légaux de restitution, le dépôt est majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Le cas particulier des logements en copropriété

Si le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire peut retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie pendant un délai maximum de 2 mois après la régularisation annuelle des charges. Cela permet d’ajuster les charges locatives une fois les comptes de copropriété arrêtés.

Litiges concernant le chèque de caution : comment réagir ?

En cas de non-restitution ou restitution partielle injustifiée du chèque de caution, le locataire dispose de plusieurs recours, à exercer dans l’ordre suivant :

1. Demande amiable : courrier recommandé avec AR au propriétaire, rappelant ses obligations légales.
2. Conciliation : saisir la commission départementale de conciliation (gratuite).
3. Médiation : possible en ligne via le médiateur de la consommation.
4. Recours judiciaire : saisine du juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire).

⚠️ Le propriétaire encourt une majoration automatique du dépôt non restitué de 10% par mois de retard, sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire préalable.

Questions fréquentes sur le chèque de caution

Est-il possible de faire un chèque de caution non encaissable ?

❌ Non. Aucun texte ne permet de rédiger un “chèque de caution non encaissable”. Dès qu’il est signé et remis, le chèque est légalement encaissable. Il ne peut être considéré comme un simple gage.

(Source : article L131-2 du Code monétaire et financier)

Comment récupérer un chèque de caution encaissé abusivement ?

En cas d’encaissement sans signature de bail ou en l’absence de remise des clés :

1. Envoyer une mise en demeure en recommandé.
2. Si refus : saisir la commission de conciliation.
3. Si échec : engager une action au tribunal pour demander la restitution du montant.

Quelles sont les alternatives au chèque de caution ?

• Virement bancaire au moment de la signature
• Dépôt en espèces (à éviter sans reçu signé)
• Assurance de garantie loyers impayés (pour les bailleurs)

Conseils pratiques pour locataires et propriétaires

Pour les locataires

• Vérifiez le libellé du bail et assurez-vous que le dépôt est bien mentionné.
• Demandez un reçu lorsque vous remettez le chèque.
• Prenez des photos à l’entrée et à la sortie pour protéger vos droits.
• N’attendez pas trop pour réclamer votre dépôt si les délais sont dépassés.

Pour les propriétaires

• Encaissez systématiquement le chèque pour éviter les chèques sans provision.
• Conservez des preuves des frais éventuels à déduire (factures, états des lieux, photos).
• Respectez les délais légaux pour éviter les pénalités.
• Privilégiez les échanges écrits avec le locataire pour tout litige.

👉 Vous êtes bailleur ou locataire et souhaitez en savoir plus ? Consultez nos autres articles sur la restitution du dépôt de garantie, les états des lieux, ou le bail de location pour approfondir vos connaissances.