Quels sont les droits des locataires dans le cadre d’une location immobilière ? Tout propriétaire se doit de connaître précisément le cadre légal d’une location pour éviter les éventuels abus.
Les exemples de propriétaires qui abusent d’interdictions envers leurs locataires sont légion. Certains contrats de location contiennent eux-mêmes des clauses abusives. Les fautifs ont souvent agi faute de connaissance des droits du locataire dans l’utilisation du logement qu’il loue. Nul n’est pourtant censé ignorer la loi.
Quels sont les droits du locataire ?
Le droit du locataire repose essentiellement sur l’utilisation du logement qu’il occupe en échange d’un loyer qu’il verse. Le locataire bénéficie de la jouissance exclusive et paisible du logement. A ce titre, lorsqu’il loue son logement, le propriétaire bailleur n’a pas le droit d’imposer un droit de visite à son locataire, d’entrer dans le logement sans y avoir été invité, d’interdire au locataire d’inviter et d’héberger d’autres personnes, de fumer ou d’adopter des animaux de compagnie.
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La jouissance exclusive du logement
Lorsque le locataire occupe un logement, il s’agit de son domicile. Personne d’autre que lui, y compris le propriétaire, ne dispose de droit pour y entrer sans autorisation. Le locataire bénéficie de la jouissance exclusive du logement, pour peu qu’il respecte les obligations et les droits qui sont inscrits dans le contrat de location. Il doit aussi se conformer aux règles de la copropriété le cas échéant.
Le propriétaire ne peut interdire au locataire d’inviter des personnes tierces et de les loger autant de temps qu’il le souhaite, du moment que cet hébergement se fait gracieusement (si la personne invitée paye ou rend un service en échange de l’hébergement, il s’agira de sous-location, ce qui ne peut être pratiqué sans l’accord du propriétaire).
Le locataire ne peut en aucun cas se voir signifier l’interdiction de fumer dans le logement. Il lui appartiendra de réparer les éventuels dégâts causés par les brûlures de cigarettes, mais son droit de fumer à son domicile reste fondamental.
Si le propriétaire spécifie l’interdiction d’animaux domestiques dans le logement, il enfreint également la liberté du locataire. La loi autorise celui-ci à adopter un chien ou un chat sans condition (attention toutefois aux NAC Nouvel Animal de Compagnie et aux chiens réputés dangereux). En cas de dégradations commises par le compagnon à quatre pattes, le locataire assumera la réparation.
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L’usage du logement
Le locataire est tenu d’utiliser le logement tel que défini dans le contrat de location. Par exemple, s’il s’agit d’un logement à usage d’habitation, le locataire ne peut y monter une activité commerciale ou professionnelle. Une tolérance est toutefois acceptée si l’activité ne génère aucune nuisance et si le locataire ne reçoit ni marchandises, ni clients. Le télétravail, par exemple, ou une activité en ligne indépendante restent autorisés.
Le locataire est également tenu à un usage paisible du logement, c’est-à-dire qu’il doit respecter la tranquillité des voisins et s’en tenir, le cas échéant, au règlement de copropriété. Ce règlement peut notamment interdire certaines pratiques comme étendre du linge au fenêtres, cuire ses aliments en extérieur (barbecue…), installer des pots de fleurs aux fenêtres ou des pare-vues sur le balcon. Le propriétaire est tenu de fournir ce règlement de copropriété au locataire.
Les droits du locataire en cas de travaux
La période des travaux réalisés dans un logement ouvre la porte à quelques aménagements dans le cadre des droits et devoirs du locataire et du propriétaire. Lorsque ce dernier a décidé d’exécuter des travaux, le locataire est tenu de laisser les travaux s’exécuter. Toutefois, il peut s’opposer à ce que les travaux se poursuivent un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Le locataire n’a pas la possibilité de s’opposer aux travaux. Toutefois, si ceux-ci durent plus de 21 jours, il sera en droit de demander une compensation avec une diminution du montant du loyer. S’il estime que les travaux sont abusifs, il peut saisir le juge des contentieux de la protection.
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Les travaux en question doivent être des travaux de réfection, lorsqu’un élément du logement est défectueux, ou d’amélioration, c’est-à-dire une action susceptible d’apporter un supplément de valeur au logement (isolation, pose d’un parquet, installation d’une cuisine équipée, etc.).
Lorsqu’il décide de lancer des travaux dans le logement, le propriétaire se doit d’avertir le locataire en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. La nature des travaux sera précisée dans le courrier ainsi que leur but (réfection, amélioration) et leurs modalités d’exécution (raisons sociales des intervenants, etc.).
Si les travaux ne sont pas conformes à ce qui était indiqué dans la notification, le locataire peut saisir le juge pour demander leur suspension, leur annulation voire une compensation financière si les travaux sont avancés. Le principe est que le propriétaire ne doit pas entraver la tranquillité du locataire à travers des travaux inutiles ou superflus.