Il est nécessaire parfois de procéder à des modifications dans le contrat de location. Il est important dans ce cas de respecter certaines règles.
Lorsque le bailleur et le locataire signent conjointement un bail, ou contrat de location, cela signifie qu’ils se sont mis d’accord sur le contenu dudit contrat : durée du bail, date d’entrée du locataire, montant du loyer, etc. Ces données sont censées être respectées jusqu’au terme du bail puis lorsqu’il est reconduit. Toutefois, certains événements nécessitent une modification dans le contrat.
Comment procéder à une modification dans le contrat de location ?
Dans le droit français (et probablement partout dans le monde), il est interdit de modifier les termes d’un contrat lorsque celui-ci est signé. Devant la loi, ce sera toujours le contrat original (celui de la signature des contractants) qui fera foi. Dans certains cas, les deux parties peuvent convenir de la rupture du contrat initial et la création d’un nouveau contrat, mais il s’agit d’un procédé fastidieux ouvert de surcroît à toutes les dérives.
Dans le domaine de la location immobilière, les modifications à un bail doivent passer par un avenant. Il s’agit d’un document qui revient spécifiquement sur un point du contrat initial où l’on apporte une modification significative. Pour être valable, l’avenant doit être signé par les parties signataires du contrat initial.
Quelles sont les modifications à apporter à un bail ?
La nécessité de modifier un contrat de location naît principalement lorsque certains éléments ne sont pas précisés dans le contrat initial. Par exemple, le locataire peut demander l’autorisation de sous-louer le logement, ce qui nécessite l’accord obligatoire du bailleur. Si ce point n’est pas présent dans le contrat initial, l’avenant précisera si le bailleur autorise ou non la sous-location. Il pourra être précisé ensuite les conditions de cette sous-location, notamment le loyer maximum que peut percevoir le locataire principal.
Un avenant doit également être signé par les deux parties lorsque la situation familiale ou matrimoniale du locataire change, par exemple lorsque le conjoint s’installe dans le logement et y élit domicile (l’adresse du logement devient son adresse principale). Le nom du nouveau locataire est précisé dans l’avenant, ainsi que tous les changements que cela implique. Le nouveau locataire peut notamment devenir signataire du contrat.
L’usage des lieux et les travaux à effectuer dans le logement sont des éléments qui font le plus souvent l’objet d’un avenant au contrat de location. Si le locataire souhaite faire de son logement un local pour son activité professionnelle, un avenant peut être nécessaire pour indiquer le passage d’un usage d’habitation à un usage mixte. C’est notamment le cas si l’activité nécessite la visite de clients, patients, partenaires, voire livreurs de marchandises. Le contenu de l’avenant doit rester conforme aux règles qui régissent la copropriété.
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Quant aux travaux, lorsque le bailleur et le locataire se sont mis d’accord sur leur nécessité, l’avenant pourra préciser la nature des travaux, leur durée prévue, la partie qui prend en charge le financement (cela peut être le propriétaire ou le locataire), les conditions de loyer durant les travaux, etc.
Parmi les éléments susceptibles d’être modifiés en cours de bail, les modalités de paiement peuvent faire l’objet d’un avenant, dans le cas où le locataire et le bailleur se mettent d’accord sur une nouvelle date à laquelle le loyer doit être payé, ou sur un mode de paiement différent (passer du chèque au virement, par exemple).
La clause résolutoire (si elle ne figure pas sur le contrat initial) peut être ajoutée par l’intermédiaire d’un avenant. Il est également possible de préciser les règles d’utilisation des parties communes ou de possession d’un animal de compagnie, tout en restant en conformité avec la loi. Il va sans dire qu’une clause abusive annule la validité de l’avenant.
La reconduction d’un contrat de location peut faire l’objet d’un avenant où sera expliqué que les deux parties acceptent un nouveau bail, lequel respectera les conditions précisées dans le contrat initial. Il faudra bien entendu préciser la nouvelle date de prise d’effet du bail. Les deux parties peuvent profiter de ce renouvellement pour apporter d’éventuelles modifications.
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Si le montant des charges nécessite d’être revu, notamment à la suite d’une régularisation des charges qui a révélé une différence importante entre la provision demandée au locataire et les charges réelles, il est possible de faire un courrier afin de préciser le nouveau montant des charges à payer par le locataire.
Le montant du loyer peut évoluer au fil du bail. Toutefois, si le mode de calcul est clairement expliqué dans le contrat de location initial, il n’est pas nécessaire de faire un avenant à chaque révision.