La sous-location permet souvent au locataire de partager son logement moyennant loyer. Il doit toutefois respecter quelques règles importantes sous peine de voir son contrat de location rompu.
La sous-location consiste à louer son logement, ou une partie de ce logement, à une autre personne. Cela peut être l’occupation du logement lorsque le locataire principal est absent, ou l’occupation d’une pièce ou d’une partie du logement avec la présence du locataire principal. On parle de sous-location dès lors que le résident principal perçoit une somme d’argent de la part du sous-locataire.
La sous-location est-elle autorisée par la loi ?
La sous-location n’est en rien interdite, même si l’on n’est pas propriétaire du logement. Le locataire principal, qui devient bailleur de son sous-locataire, doit toutefois répondre à trois règles importantes :
- La sous-location est interdite sans l’autorisation (écrite) du propriétaire bailleur,
- Le loyer de la sous-location ne doit pas être supérieur au loyer de la location,
- La date du terme de la sous-location ne peut aller au-delà de celle du locataire.
Le locataire qui souhaite sous-louer son logement doit en faire la demande au propriétaire bailleur en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception. Un modèle de lettre est disponible sur le site du Service Public. Le bailleur devra donner sa réponse de la même manière, la loi exigeant que cet accord soit écrit.
Si une sous-location est constatée alors que le propriétaire-bailleur n’a pas donné son accord, cela peut justifier une rupture du bail. Le locataire principal pourra en outre être condamné à verser au propriétaire la somme des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts.
Quel bail pour la sous-location ?
Tout comme la location, la sous-location doit faire l’objet d’un bail, ou contrat de sous-location. Ce contrat est signé entre le locataire principal et le sous-locataire. L’accord écrit du propriétaire bailleur doit être joint au contrat, tout comme le bail conclu entre le bailleur et le locataire principal.
Dès lors que le propriétaire-bailleur a donné son accord pour la sous-location, il n’a pas à signer le contrat de sous-location. Une copie peut toutefois lui être transmise afin qu’il soit informé des modalités.
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Le montant du loyer indiqué dans le bail de sous-location doit être précisé en mètres carrés, afin de s’assurer que le montant du mètre carré sous-loué ne soit pas supérieur au montant du mètre carré payé par le locataire principal.
La durée de la sous-location ne peut être supérieure à celle du locataire principal. Si ce dernier quitte le logement, le sous-locataire doit également le quitter. Si le sous-locataire souhaite occuper le logement après le départ du locataire principal, il doit en faire la demande au propriétaire bailleur, avec qui il pourra conclure un bail de locataire. Le propriétaire n’a toutefois aucune obligation d’accepter que l’ancien sous-locataire devient locataire principal.
Y a-t-il des règles spécifiques dans certains cas de sous-location ?
La sous-location dans un logement conventionné ANAH
Dans le cas où le locataire occupe un logement conventionné ANAH, il lui est possible de sous-louer à une personne handicapée (celle-ci doit être majeure). Le locataire et le sous locataire signent alors un contrat d’accueil familial.
Dans ce cas précis, le locataire doit informer le propriétaire bailleur de son intention de sous-louer le logement (par courrier recommandé), mais il n’a pas besoin de l’accord de celui-ci pour réaliser la sous-location.
Les autres règles principales restent en vigueur : Le montant du loyer de la sous-location ne pourra pas dépasser celui de la location et la durée du bail du sous-locataire ne pourra être supérieure à celle du locataire.
La sous-location dans un logement loi 1948
Dans le cas d’un logement soumis à la loi de 1948, l’autorisation écrite du propriétaire est nécessaire pour une sous-location. Si le logement est entièrement occupé par le sous-locataire (absence du locataire principal), le montant du loyer de la sous-location doit être égal à celui du locataire principal. En outre, l’échéance de la sous-location peut aller au-delà de celle du locataire. Le sous-locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux lorsque le locataire quitte le logement.
Si la sous-location a lieu en présence du locataire principal, les règles dépendent du nombre de pièces occupées par le sous-locataire. Le locataire ne peut sous-louer qu’une seule pièce, sauf s’il vit seul et qu’il est âgé de plus de 65 ans : il peut dès lors accepter un deuxième sous-locataire. Le montant du sous-loyer est calculé en fonction de la surface occupée par le sous-locataire. La durée de la sous-location ne peut aller au-delà de celle du locataire (le droit de maintien dans les lieux ne s’applique pas).
La sous-location dans un logement social
L’occupation d’un logement social par un sous-locataire en l’absence du locataire n’est pas autorisée. Elle peut conduire le cas échéant à la rupture de bail. Il est en revanche possible de sous-louer une partie du logement à une personne de plus de soixante ans ou une personne reconnue handicapée, dans le cadre d’un contrat d’accueil familial.
L’organisme bailleur doit être informé de la sous-location et le montant du sous-loyer doit être proportionnel à la surface occupée. La durée du bail de sous-location est illimitée.