La location de meublés touristiques via des plateformes telles qu'Airbnb a connu une croissance exponentielle en France, soulevant des questions quant à son encadrement fiscal et réglementaire. Pour répondre à ces enjeux, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, introduit des modifications significatives applicables dès le 1er janvier 2025.
Cet article vise à éclairer les propriétaires sur les nouvelles dispositions fiscales et réglementaires, en fournissant des informations précises et des exemples concrets pour faciliter leur compréhension et leur mise en conformité.
Fiscalité des locations Airbnb : ce qui change en 2025
À partir de janvier 2025, la loi Le Meur modifie en profondeur le régime fiscal des locations meublées touristiques, impactant directement les propriétaires bailleurs. Ces changements visent à harmoniser la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues et à réguler le marché des meublés de tourisme.
Les règles fiscales avant 2025
Avant l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les locations meublées touristiques bénéficiaient d’un régime fiscal avantageux :
- Meublés non classés : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, avec un plafond de recettes de 77 700 € par an.
- Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement forfaitaire de 71 %, avec un plafond de 188 700 € par an.
Ce régime était souvent considéré comme une niche fiscale, notamment en zone tendue.
Les nouvelles règles applicables en 2025
La loi Le Meur introduit les modifications suivantes :
- Meublés non classés : abattement réduit à 30 %, plafond de recettes abaissé à 15 000 € par an.
- Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement fixé à 50 %, plafond maintenu à 77 700 €.
Tableau comparatif avant/après 2025
| Type de location | Abattement avant 2025 | Plafond recettes avant 2025 | Abattement à partir de 2025 | Plafond recettes à partir de 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Meublés non classés | 50 % | 77 700 € | 30 % | 15 000 € |
| Meublés classés / chambres d’hôtes | 71 % | 188 700 € | 50 % | 77 700 € |
Exemples chiffrés
Prenons le cas d’un propriétaire percevant 10 000 € de revenus annuels avec un meublé non classé :
- Avant 2025 : Revenu imposable = 10 000 € – 50 % = 5 000 €
- Après 2025 : Revenu imposable = 10 000 € – 30 % = 7 000 €
Soit une hausse de 2 000 € du revenu imposable.
Imposition des revenus Airbnb : comprendre les statuts LMNP et LMP
Statut LMNP
Le Loueur en Meublé Non Professionnel est le statut le plus fréquent. Conditions :
- Revenus locatifs < 23 000 € ou
- Revenus locatifs < revenus professionnels du foyer fiscal
Pas d’affiliation au RCS, pas de cotisations sociales, mais impossibilité d’imputer un déficit sur le revenu global.
Statut LMP
Le Loueur en Meublé Professionnel doit remplir deux conditions cumulatives :
- Revenus locatifs > 23 000 €
- Revenus locatifs > autres revenus professionnels
Obligations supplémentaires :
- Inscription au RCS
- Paiement des cotisations sociales
- Possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global
Les régimes d’imposition pour votre location Airbnb
Le régime micro-BIC
Régime par défaut jusqu’à certains plafonds. Il prévoit un abattement forfaitaire (censé couvrir toutes les charges) :
- 30 % pour les meublés non classés (plafond de 15 000 €)
- 50 % pour les meublés classés (plafond de 77 700 €)
Exemple : 12 000 € de recettes
- Avant 2025 : abattement 50 % → revenu imposable = 6 000 €
- Après 2025 : abattement 30 % → revenu imposable = 8 400 €
Le régime réel
Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier :
Charges déductibles :
- Intérêts d’emprunt
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Assurance
- Frais de gestion
- Amortissement immobilier et mobilier
Exemple :
- Recettes : 12 000 €
- Charges déductibles + amortissements : 8 400 €
- Revenu imposable : 3 600 €
Le régime réel est plus avantageux si vos charges > 30 % des recettes. Il devient particulièrement pertinent après acquisition récente.
Un tableau d’amortissement est indispensable pour suivre votre fiscalité année après année.
Airbnb et TVA : l’impact sur le prix de vos vacances à partir de 2025
Lire notre article complémentaire : Airbnb et TVA : l’impact sur le prix de vos vacances à partir de 2025
Comment déclarer ses revenus Airbnb aux impôts ?
Depuis 2020, les plateformes transmettent les revenus au fisc, mais vous devez vérifier leur exactitude.
Quelles cases remplir ?
| Statut | Régime fiscal | Cases à remplir (formulaire 2042 C PRO) |
|---|---|---|
| LMNP | Micro-BIC | 5ND (revenus), 5NG (meublé classé) |
| LMNP | Réel | 5NA ou 5NK après dépôt du formulaire 2031 |
| LMP | Micro-BIC | 5KP (revenus), 5KQ (meublé classé) |
| LMP | Réel | 5KC ou 5KI après dépôt du formulaire 2031 |
Délais et obligations
- Déclaration annuelle classique pour micro-BIC
- Liasse fiscale (2031 SD) à transmettre pour le régime réel avant la déclaration des revenus
- Vérifier les montants préremplis
Les obligations administratives des loueurs Airbnb
Enregistrement obligatoire
Numéro d’enregistrement à 13 chiffres à afficher sur les annonces, délivré par la mairie. Sanctions jusqu’à 5 000 € en cas d’omission.
Justificatifs et quotas
- Justificatif de résidence principale obligatoire
- Limite de 90 jours de location dans certaines villes
Performance énergétique minimale
| Année | Classe DPE minimale |
|---|---|
| Dès 2025 | Classe F |
| Dès 2028 | Classe E |
| Dès 2034 | Classe D |
Interdiction progressive de louer des passoires thermiques.
Taxe de séjour
- Montant variable par commune
- Collectée automatiquement par Airbnb
- Exonérations pour mineurs
TVA et locations Airbnb
Exonération de principe
Les locations meublées à usage d’habitation sont exonérées de TVA (article 261 D du CGI), sauf cas spécifiques.
Prestations para-hôtelières : cas d’assujettissement
La TVA (10 %) est due si vous fournissez au moins 3 prestations sur 4 :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier
- Linge de maison
- Accueil de la clientèle
Franchise en base de TVA
Si votre chiffre d’affaires est inférieur aux seuils (91 900 € ou 188 700 € selon le cas), vous pouvez bénéficier de la franchise en base, et ne pas facturer de TVA.
Les questions les plus fréquentes sur la fiscalité Airbnb
Comment sont imposés les revenus issus de ma location Airbnb ?
Les revenus générés par les locations Airbnb sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez être soumis soit au régime micro-BIC (avec un abattement forfaitaire), soit au régime réel (permettant de déduire les charges réelles). À partir de 2025, l’abattement pour les meublés non classés sera de 30% dans la limite de 15 000€ de revenus, et de 50% pour les meublés classés dans la limite de 77 700€.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un propriétaire dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ par an ou ne constituent pas sa principale source de revenus. Un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) remplit deux conditions cumulatives : ses recettes annuelles dépassent 23 000€ et sont supérieures à ses autres revenus professionnels. Le statut LMP implique des obligations supplémentaires (inscription au RCS, cotisations sociales) mais offre des avantages fiscaux comme l’imputation des déficits sur le revenu global.
Quand le régime réel d’imposition est-il plus avantageux que le micro-BIC ?
Le régime réel devient généralement plus avantageux lorsque vos charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxes foncières, assurances, etc.) dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC (30% pour les meublés non classés). Il est particulièrement intéressant pour les biens récemment acquis car il permet d’amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années, réduisant significativement le résultat imposable.
Comment déclarer mes revenus Airbnb aux impôts ?
Si vous êtes au régime micro-BIC, déclarez vos revenus dans la case 5ND de la déclaration 2042 C Pro (pour les LMNP) ou 5KP (pour les LMP). Au régime réel, vous devez d’abord remplir une déclaration de résultats n°2031 SD puis reporter le montant dans les cases 5KC/5KI (LMP) ou 5NA/5NK (LMNP) de la déclaration 2042 C Pro. Les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement vos revenus au fisc depuis 2020, mais vérifiez toujours les montants préremplis.
Dois-je collecter la taxe de séjour ?
Oui, la taxe de séjour est obligatoire pour toutes les locations touristiques. Son montant varie selon les communes. Depuis 2019, Airbnb collecte automatiquement cette taxe auprès des voyageurs et la reverse aux communes concernées. Les mineurs de moins de 18 ans en sont généralement exemptés.
Qu’est-ce que le classement en meublé de tourisme et quel est son avantage fiscal ?
Le classement en meublé de tourisme est une procédure volontaire qui permet d’obtenir une classification officielle de votre bien (de 1 à 5 étoiles). L’avantage fiscal est significatif : il permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs (au lieu de 30% pour les non classés) et d’un plafond de revenus plus élevé (77 700€ contre 15 000€). La procédure coûte environ 150-300€ selon la taille du logement et est valable 5 ans.
Suis-je redevable de la TVA pour ma location Airbnb ?
En principe, les locations meublées à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Toutefois, si vous proposez au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle, votre activité devient alors assimilée à des prestations para-hôtelières et sera soumise à la TVA (10%). Vous pourriez bénéficier de la franchise en base de TVA si votre chiffre d’affaires reste limité.
Puis-je bénéficier d’exonérations fiscales ?
Oui, dans certains cas. Si vous louez une partie de votre résidence principale et que le loyer reste « raisonnable » (en 2023, moins de 199€/m² en Île-de-France et 147€ ailleurs), vous pouvez être exonéré d’impôt. De même, si vous louez des chambres d’hôtes dans votre résidence principale et que vos revenus annuels ne dépassent pas 760€, vous êtes également exonéré. Enfin, pour toute location meublée, si vos revenus sont inférieurs à 305€ par an, vous n’êtes pas imposable grâce à l’abattement minimum.
Comment sont taxées les plus-values en cas de vente de mon bien loué sur Airbnb ?
Si vous êtes LMNP, les plus-values relèvent du régime des particuliers (exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Si vous êtes LMP, elles sont imposées selon les règles des plus-values professionnelles, avec des possibilités d’exonération sous conditions (activité exercée depuis au moins 5 ans et chiffre d’affaires inférieur à 90 000€ sur les deux années précédentes). Depuis 2025, pour les LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Que change la loi Le Meur de novembre 2024 pour les propriétaires Airbnb ?
La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) modifie profondément la fiscalité des locations meublées touristiques à partir de 2025. Elle réduit les abattements fiscaux (de 50% à 30% pour les meublés non classés, de 71% à 50% pour les classés), abaisse les plafonds de revenus (de 77 700€ à 15 000€ pour les non classés), impose un DPE minimum, généralise le numéro d’enregistrement en mairie, et permet aux maires de limiter à 90 jours (au lieu de 120) la location des résidences principales.