Une fois déterminée la liste de vos biens entrant ou pas dans l’assiette taxable à l’IFI, comment devez-vous calculer la valeur exacte de votre patrimoine immobilier ? Le calcul doit s’effectuer de façon fine car la valeur du patrimoine taxable peut légalement être amoindrie par des décotes et la déduction de certaines dettes (abordée en partie 3). Explications.
Vous serez soumis à un éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de vos actifs pierre excède 1,3 million €. Ce patrimoine potentiellement taxable à l’IFI comprend tous les biens immobiliers (y compris pierre « papier ») détenus en direct ou pas, au 1er janvier.
Valorisation des actifs « physiques » détenus en pleine propriété
Commencez par l’estimation…
Pour ces biens, la valorisation est assez simple. Si vous ne connaissez pas les valeurs, utilisez les outils de simulations sur des sites Internet dédiés, ou faîtes appel à des professionnels (agents ou experts immobiliers, notaires, banquiers, etc.). Vous avez aussi la possibilité de consulter le site des notaires d’Ile-de-France, Immo notaires argus, qui vous donne des prix de vente en région parisienne et la base « Patrim » de l’administration fiscale à laquelle vous avez accès via votre espace personnel sur le site des impôts du gouvernement.
… avant d’appliquer des décotes potentielles
Une fois la valeur de tous vos biens « en dur » estimée, vous pouvez appliquer des décotes, autorisées ou connues pour être tolérées par les services fiscaux :
- 30 % sur votre résidence principale à la condition que celle-ci ne soit pas détenue dans le cadre d’une SCI ;
- 10 % à 20 % sur vos biens locatifs nus ou meublés, en fonction de la durée du bail restant à courir. Par exemple, s’il reste encore presque 3 ans, n’hésitez pas à appliquer 20 % et 10 % s’il reste 2 ans… Il s’agit d’une tolérance de l’administration fiscale ;
- Jusqu’à 40 % sur la valeur des logements relevant du secteur réglementé (sous dispositifs fiscaux, par exemple, comme Pinel, Denormandie, et dont la durée de détention est liée à l’avantage fiscal choisi). Là encore, plus le temps de détention restant à courir est long, plus la décote peut être grande. A noter qu’il s’agit, dans ce domaine également, d’une tolérance connue de l’administration des impôts.
Valorisation des parts de SCPI ou OPCI détenues en direct ou dans des contrats d’assurance-vie
La valeur IFI des parts de SCPI ou d’OPCI ne porte que sur la quote-part des sous-jacents immobiliers. Par exemple, si la SCPI n’est investie qu’à hauteur de 93 % en immobilier (des actifs financiers constituent les 7% restant), vous ne serez imposé que sur ces 93 %. Au temps de l’ISF, 100 % de la valeur des parts de ces biens immobiliers papier étaient imposables.
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Cette valeur imposable est à réclamer rapidement à la société de gestion ou à la compagnie d’assurance vie car la valorisation des actifs de la SCPI ou de l’OPCI, réalisée chaque année par un expert, ne suffit pas.
Le manque de liquidité des parts incite les services des impôts à tolérer une décote de 10 % à 15 %.
A noter ! Cet argument « liquidité » peut aussi être invoqué pour appliquer des décotes aux biens détenus en indivision : plus il y a d’indivisaires, plus la décote peut être grande : jusqu’à 30 %…
Valorisation des actifs détenus en démembrement de propriété
En règle générale, seuls les usufruitiers d’un bien (qui en ont la jouissance, pour l’occuper ou le louer) sont soumis à l’IFI. L’exception à cette règle concerne les nus-propriétaires (qui détiennent les murs) ayant obtenu ce statut dans le cadre spécifique de l’usufruit légal du conjoint survivant, comme expliqué dans notre actualité « IFI : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé ! »
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Dans ce domaine, une décote de 30 % sur la valeur du bien démembré peut être appliqué si celui-ci est utilisé comme résidence principale. Une décote de 10 % à 40 % peut également être appliquée si le bien est loué (voir partie sur les actifs « physiques »). En revanche, aucune décote n’est tolérée pour les biens démembrés utilisés en tant que résidence secondaire.
A noter ! Les actifs détenus en indivision peuvent bénéficier d’une décote, le plus souvent égale à 20%. Certaines jurisprudences, relevées par le site commentcamarche.net , notent même, parfois des décotes plus importantes :
- 30 % de décote retenue dans le cadre d’une indivision entre une mère et son fils (Cour d’appel de Paris, 4-12-2003, 2002/07543) ;
- 40 % pour une nue-propriété possédée en indivision par les enfants de l’usufruitier (Cour de cassation, 27-10-2009, 08-11.362).
Ces décotes élevées semblent toutefois ne plus être d’actualité pour l’administration fiscale qui a revu ces dernières à la baisse, ces dernières années, comme décrit dans une récente actualité.
N’hésitez pas à vous entretenir sur ce point avec les services fiscaux.
Valorisation des actifs immobiliers détenus dans diverses sociétés
Pour les sociétés autres que les SCPI ou OPCI, détenus, le cas échéant, dans de l’assurance-vie et que nous avons évoquées plus haut, l’aide d’experts immobiliers et fiscaux s’avère indispensable pour le calcul des valeurs.
A noter ! : si vous détenez moins de 10 % du capital ou des droits de vote dans des participations de sociétés opérationnelles, celles-ci sortent (sauf exception) de l’assiette taxable à l’IFI.