Comment le propriétaire bailleur peut-il s’assurer que son locataire dispose d’un garant fiable ? Faut-il préférer la caution d’une personne physique ou d’un organisme ?
La principale inquiétude du bailleur lorsqu’il loue un logement est la capacité de son locataire à payer chaque mois le loyer et les charges. C’est pourquoi il est bien souvent fait appel à un garant, lequel assure la caution du logement. Le bailleur doit bien entendu se montrer vigilant sur le fiabilité du garant, qu’il s’agisse d’un proche du locataire ou d’un organisme de caution.
Qu’est-ce qu’une caution dans le domaine locatif ?
Dans le domaine du logement, le terme de caution est employé pour désigner différentes choses, parfois par abus de langage. Il est donc nécessaire à chaque utilisation d’en revoir la définition.
La caution désigne, d’une manière générale, la garantie de l’engagement d’une personne ou d’un organisme. Dans le domaine de la location immobilière, on parle de caution lorsqu’un locataire bénéficie d’un garant qui s’engage à prendre le relais en cas d’impayé de loyer.
Bien que l’usage soit très répandu, il n’est pas obligatoire de demander une caution au locataire. Cela reste toutefois très conseillé car nul n’est à l’abri de soucis financiers. La caution donne au propriétaire la garantie que ses loyers et charges seront réglés même en cas de défaillance du locataire.
Quel est le garant idéal ?
Il existe différentes formes de garants. Il peut s’agir d’une personne physique, généralement un proche du locataire, mais également un organisme spécialisé, voire une banque. S’il s’agit d’une personne physique, le propriétaire doit veiller à ce qu’elle ait financièrement les reins solides. Ses revenus mensuels, par exemple, doivent représenter plus de trois fois le montant du loyer.
Le locataire présente au bailleur son garant à travers l’acte de cautionnement, un document où le garant s’engage à rembourser les impayés. Le document contient les coordonnées du garant et précise la durée de son engagement (généralement équivalente au bail), le montant garanti (c’est-à-dire la somme maximale qu’il s’engage à rembourser) et la caractéristique de la caution, simple ou solidaire.
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La caution simple indique qu’en cas d’impayé, le bailleur doit d’abord s’adresser au locataire avant de se tourner vers le garant. La caution solidaire autorise le bailleur à se tourner directement vers le garant au premier impayé. Il est recommandé, pour le bailleur, de préférer une caution solidaire.
Quels organismes pour assurer la caution ?
Aujourd’hui, les locataires font plutôt appel à des organismes garants de location. Ceux-ci présentent plus de garanties qu’une personne physique. Il peut s’agir d’entreprises privées avec qui tout peut se gérer en ligne, mais aussi d’organismes tels Action Logement ou le FASTT.
Les entreprises privées de cautionnement
Garantme ou Cautioneo sont des organismes privés dédiés à la caution. Généralement adossées à de puissants groupes d’assurances, ces entreprises proposent de se porter garant. On y accède très facilement sur Internet et la plupart des opérations se font en ligne. Il en coûtera au locataire autour de 4% du montant du loyer. Mais la fiabilité de ces organismes est reconnue et rassure les bailleurs.
La garantie Visale
Action Logement propose aux locataires sa garantie Visale, une caution ouverte aux jeunes âgés de 18 à 30 ans, ainsi qu’aux personnes dont le salaire net mensuel est inférieur à 1.500 €. Il s’agit d’une prestation gratuite. Pour y prétendre, le locataire doit en faire la demande sur le site www.visale.fr. En cas d’admission, un contrat de cautionnement lie le bailleur à l’organisme, qui lui assure les remboursements d’impayés pendant toute la durée du bail.
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Le dispositif du FASTT
Principalement destiné aux travailleurs en intérim, le FASTT, fonds d’action sociale du travail temporaire, propose de se porter garant, à travers son dispositif FASTT Confiance Bailleur.
L’organisme assure la caution de tout logement, y compris s’il s’agit d’une solution provisoire dans le cadre d’une mission. Le FASTT accompagne également dans le choix de l’assurance habitation, le financement d’un projet, la complémentaire santé et une multitude d’autres services.
La caution bancaire
Les locataires peuvent également demander à leur banque de se porter garante. Celle-ci bloque alors l’équivalent de deux ans de loyers sur un compte, qu’elle utilisera en cas d’impayés. Cela représente bien entendu une somme considérable pour le locataire, raison pour laquelle le cautionnement par une banque est l’une des options les moins souvent choisies.