Les évolutions du droit immobilier sur le thème du congé pour habiter impliquent des changements dans les relations entre propriétaires bailleurs et locataires.
Le terme de congé pour habiter est utilisé lorsque le propriétaire d’un logement demande au locataire de quitter les lieux afin qu’il puisse s’y installer lui-même ou le mettre à disposition d’un proche. On emploie également l’expression de congé pour reprise.
Comment donner congé pour habiter ?
Le congé donné au locataire ne peut s’appliquer que sous trois motifs : la vente du logement, sa reprise pour y habiter ou y loger un proche, et le motif légitime et sérieux, qui concerne les manquements du locataire à ses obligations, mais aussi la mise en œuvre de travaux dans le logement.
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S’il souhaite le départ de son locataire afin d’occuper lui-même le logement ou s’il souhaite y héberger un membre de sa famille, le propriétaire doit donner congé au locataire à l’issue de son bail. Il n’est en effet pas possible (sauf rares exceptions) de donner congé en cours de bail.
La lettre de congé précise au locataire le motif du congé et les coordonnées de la personne à qui est destiné le logement. Elle peut être expédiée par courrier recommandé avec accusé de réception, mais également remise en mains propres contre reçu (daté et signé), ou encore transmise par voie de commissaire de justice. Le courrier doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail (trois mois dans le cas d’un logement meublé).
Si ce n’est pas le propriétaire lui-même qui envisage d’occuper le logement (en tant que résidence principale), le congé peut être donné afin de loger un proche. Dans ce cas, il ne peut s’agir que d’un conjoint (marié, pacsé ou vivant en concubinage), d’un ascendant (père, mère, grand-parent, arrière grand-parent…) ou un descendant (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant…). Les frères et sœurs ne sont pas concernés, ni, à plus forte raison, les cousins, cousines, oncles et tantes.
Si le logement est la propriété d’une SCI familiale ou d’une indivision, le logement pourra être occupé par un des associés avec l’accord des autres membres. Le logement pourra également être mis à disposition d’un proche si celui-ci répond aux critères évoqués plus haut.
Quels sont les recours du locataire face à un congé pour habiter ?
Le locataire dispose de peu de recours lorsqu’il reçoit un congé, qu’il s’agisse d’un congé pour reprise ou pour tout autre motif. Si le propriétaire a bien respecté les délais et les mentions obligatoires à faire figurer sur le courrier, il pourra difficilement s’opposer au congé. Toutefois, s’il donne congé pour habiter, le propriétaire est tenu de donner une raison valable qui le pousse à déloger son locataire : difficultés financières, changement de situation professionnelle, perte d’emploi, problèmes de santé, risque de précarité, etc.
De nombreuses procédures judiciaires sont déclenchées à la suite de congés, notamment lorsque l’ancien locataire, après avoir quitté le logement, découvre que celui-ci n’est pas occupé par la personne mentionnée dans le courrier de congé. Si le logement est vide, s’il a été vendu, ou s’il est occupé par un nouveau locataire non membre de la famille du propriétaire, le locataire peut estimer avoir été victime d’un congé frauduleux et porter l’affaire en justice.
C’est pourquoi il est recommandé aux propriétaires de demander les conseils d’un avocat en droit immobilier avant de se lancer dans une procédure de congé pour habiter. Celle-ci se doit d’être planifiée et réalisée dans le strict respect de la législation afin d’éviter toute contestation du locataire.
En cas de procédure judiciaire, en plus du risque d’amendes et d’indemnités demandées par le locataire, sans parler des frais de justice, le logement peut se retrouver inoccupé et donc ne plus générer de revenus durant une période indéterminée. Autant dire que la moindre plainte du locataire peut représenter pour le propriétaire un coût élevé et un manque à gagner important.
Si la procédure et les délais ont entièrement été respectés, le locataire devra quitter le logement à la date d’échéance du bail, après avoir procédé à l’état des lieux de sortie et restitué les clés. Il devra également récupérer le montant du dépôt de garantie en fonction de l’état des lieux et le cas échéant, de ses impayés.