Le bailleur d’un logement peut-il donner congé à son locataire afin qu’il puisse réaliser des travaux ? Dans quelles conditions peut-il effectuer ce type d’opération ?
Donner congé à un locataire n’est autorisé que dans trois cas énoncés dans l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : le congé pour vente, le congé pour reprise (lorsque le locataire souhaite y loger un proche ou lui-même) et le motif légitime et sérieux.
Comment donner congé pour travaux à son locataire ?
A priori, le cas du congé pour travaux n’a pas été prévu par la loi. Toutefois, la notion de motif légitime et sérieux donne si peu de précisions qu’il peut très bien englober la nécessité de réaliser des travaux. Ce motif, en effet, ne concerne pas seulement les manquements du locataire à ses obligations.
La jurisprudence a donc accepté la possibilité de donner congé au locataire pour travaux. Et ce quelle que soit la nature de ceux-ci : travaux de rénovation, travaux d’agrandissement, travaux de démolition, travaux de réhabilitation, etc.
Le bailleur reste tenu d’attendre la fin du bail pour donner congé au locataire. Celui-ci doit être prévenu au moins six mois à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception, ou trois mois s’il s’agit d’une location meublée. Ce courrier précise la nature des travaux qui seront réalisés après le départ du locataire.
Ce congé pour travaux reste toutefois encadré par la loi. Depuis un arrêt de la Cour de cassation datant du 7 février 1996, les travaux en question doivent absolument nécessiter que le logement soit vide, c’est-à-dire que le logement soit inhabitable à cause des travaux.
La jurisprudence accorde donc au bailleur le droit de donner congé au locataire pour rénover le logement, l’améliorer, le restructurer et le rendre plus confortable. Les juges admettent même que les travaux n’ont pas nécessairement besoin d’être indispensables pour permettre le congé du locataire. Si le motif est d’améliorer la rentabilité de son bien, il reste légitime et sérieux.
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Le locataire a toutefois la possibilité de s’opposer à ce congé, et de dénoncer le caractère abusif des travaux. Le bailleur se doit alors de bien préparer son dossier pour présenter au juge la réalité du motif légitime et sérieux. Il devra notamment produire les devis et études réalisés pour ce projet et la demande de prêt souscrit pour financer les travaux. Le recours à un avocat peut s’avérer précieux.
Le juge détient un pouvoir que l’on dit souverain et son avis vaut loi. Il peut comprendre la nécessité d’entreprendre des travaux dans un logement, mais peut estimer que le locataire peut y demeurer sans risques. Dans ce cas, le motif légitime et sérieux n’à plus cours. Le juge annulera le congé et le locataire sera en droit de réclamer des dommages et intérêts.
Quelles sont les règles du congé donné au locataire ?
Le propriétaire bailleur d’un logement doit attendre la date de fin du bail pour donner congé à son locataire. Ce congé peut être donné pour la vente du logement ou pour une reprise, si le propriétaire souhaite s’y installer ou loger un proche (un conjoint, un ascendant ou un descendant direct).
Le propriétaire peut également invoquer un motif légitime et sérieux : il peut s’agir d’une obligation non tenue par le locataire (impayé de loyer, dégradations, troubles de voisinage…), mais également, comme expliqué plus haut, du besoin de réaliser des travaux avec la nécessité que le logement soit vide.
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Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire s’il souhaite acheter le logement. Lorsqu’il reçoit le congé, celui-ci est accompagné d’une proposition d’achat. Le locataire bénéficie de deux mois pour donner une réponse. S’il ne donne pas réponse ou s’il exprime son refus, le propriétaire peut alors proposer son logement à la vente à d’autres acquéreurs.
Dans le cas d’un congé pour reprise, le nom de la personne à qui est destiné le logement sera précisé dans la lettre de congé. Il s’agira du propriétaire lui-même ou d’un proche : un conjoint (marié, pacsé, en concubinage), un enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant, ou un parent, grand-parent ou arrière grand-parent.
Le locataire ne peut s’opposer à un congé donné par le bailleur si celui-ci entre bien dans les cas autorisés par la loi. Il existe toutefois des cas où le locataire est protégé, notamment s’il est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ou s’il loge une personne de plus de 65 ans.
A cette condition s’ajoute celle des revenus du foyer, qui ne doivent pas dépasser certains plafonds. Toutefois, cette protection s’annule si le propriétaire se trouve dans la même situation, c’est-à-dire qu’il est lui-même âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont en-deçà des plafonds.