L’indice de référence des loyers (IRL 3eme Trimestre) qui sert à indexer les loyers et les charges forfaitaires des logements d’habitation est de 129,99 au 3ème trimestre 2019, soit 1,20 % d’augmentation par rapport au même trimestre de 2018. L’occasion de vous rappeler la marche à suivre pour accroître, en toute légalité, le montant de vos loyers.
IRL 3eme Trimestre : sans clause d’indexation dans le bail, pas d’augmentation possible !
L’Insee publie, chaque trimestre, la nouvelle valeur de l’indice IRL (destiné à couvrir l’inflation) et c’est à l’aide de celui-ci que les loyers des logements peuvent varier, chaque année, pour les locataires en place… si et seulement si vous avez pensé à mentionner cette possibilité dans le bail nu ou le bail meublé que vous avez fait signer à votre locataire. Une clause très importante donc, puisqu’à défaut, vous n’avez pas le droit d’appliquer cette augmentation légale.
Attention ! Le bail meublé étudiant de 9 mois ainsi que le bail mobilité, dont la durée est inférieure à 1 an, ne peuvent pas être indexés en cours de bail.
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Cette référence à l’IRL dans les baux doit prendre place dans une rubrique que vous pouvez baptiser « clause d’indexation du loyer » et dans laquelle vous devez inscrire l’IRL valable au moment de la signature du bail. Ensuite, chaque année, à la date anniversaire du bail, vous pouvez utiliser l’indice publié pour faire évoluer, le cas échéant, le loyer. Par exemple, si vous signez actuellement un contrat de location, pensez à indiquer dans la clause d’indexation du loyer que l’IRL du 3ème trimestre 2019 est égal à 129,99. Dans un an, vous pourrez ainsi utiliser l’IRL du 3ème trimestre 2020 pour faire évoluer le loyer.
Important : pensez un mois avant la date prévue, à envoyer à votre locataire la demande de révision du loyer.
Les charges aussi peuvent être indexées !
Si vous avez opté pour des charges au réel dans le cadre d’un bail nu, pas d’indexation possible des charges mensuelles, puisqu’une régularisation sera possible en fin d’année. En revanche, si vous avez choisi les charges forfaitaires au moment de la signature du bail, vous pouvez les augmenter chaque année, exactement de la même façon que le loyer.
Conseil : cette augmentation légale du loyer et des charges, issue de l’IRL, n’est pas discutable ; aucun locataire ne peut refuser de s’y soumettre.
Certains bailleurs ne l’utilisent toutefois pas, alors que la clause d’indexation est bien inscrite dans le bail, arguant adopter sciemment cette stratégie pour fidéliser le locataire en place… Cela peut exceptionnellement se concevoir si le loyer est dans la fourchette haute du marché et que le logement est situé dans un secteur au marché locatif peu dynamique. Mais dans ce cas, pensez bien à indiquer chaque année au locataire l’augmentation possible du loyer… que vous n’appliquez pas.
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Un jeu toutefois dangereux car :
- les avantages acquis sont difficilement supprimables. Si, un jour, vous changez d’avis et augmentez le loyer, le locataire risque de vous en vouloir et la relation va se détériorer ;
- parallèlement à cet aspect psychologique, l’aspect financier n’est pas négligeable. Même si 1 % environ chaque année ne vous paraît pas mirobolant, le cumul capitalisé de ces augmentations annuelles peut représenter beaucoup au bout de 15 ans de location !
- la loi ALUR a restreint les modalités de révision du loyer : si vous n’effectuez pas la révision chaque année, il vous est interdit de la demander de façon rétroactive, comme c’était le cas avant 2015. Et si vous l’effectuez en cours d’année, vous ne pouvez appliquer l’indexation que pour la période restant à courir.
Mieux vaut donc habituer vos locataires à cette variation annuelle légale, en cette période d’explosion des charges des copropriétés, soumises à une règlementation exponentielle liée à la maîtrise de l’énergie et à la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre.
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