Dix ans après son adoption au sein de la loi ALUR, la garantie universelle des loyers, quelque peu oubliée depuis, a fait sa réapparition dans les débats de l’Assemblée.
Le 4 novembre 2024, l’Assemblée nationale a adopté un amendement au projet de loi de finances 2025 qui vise à mettre en œuvre une garantie universelle des loyers. La GUL est donc une taxe, payée par les propriétaires, destinée à financer un fonds qui permettrait de rembourser les victimes d’impayés.
La garantie Visale confrontée à ses limites
Cette mesure n’est pas nouvelle. Elle date de la loi ALUR du 24 mars 2014 et devait prendre effet en 2016, mais elle n’a jamais été mise en application. Elle a été supplantée par la garantie Visale. Seulement, dans le contexte actuel, cette garantie a atteint ses limites.
Selon les études sur le sujet, l’année 2023 a vu le nombre de ménages expulsés de leur logement augmenter de plus de 20% par rapport à l’année précédente. La récente inflation a confronté la population à de nouvelles difficultés économiques et les loyers, qui restent une des dépenses les plus importantes du budget familial, sont de plus en plus souvent impayés.
La garantie Visale, qui a finalement pris la place de la GUL, s’avère aujourd’hui trop limitée. Tous les locataires ne peuvent en bénéficier. Elle n’est disponible qu’auprès des jeunes de 18 à 30 ans, ainsi que pour les salariés aux revenus mensuels inférieurs à 1.500€ et ceux qui viennent d’entrer en entreprise ou qui sont en mobilité professionnelle.
Or, la précarité touche aujourd’hui d’autres catégories de population. Selon les parlementaires, la GUL aurait le mérite de concerner l’ensemble de la population (d’où le terme d’universel) et donc d’être accessible à l’ensemble des propriétaires bailleurs.
Comment financer la GUL ?
La garantie universelle des loyers, telle qu’elle avait été conçue en 2014, serait financée par une cotisation des propriétaires bailleurs, sur un montant de l’ordre de 2% des revenus locatifs annuels. Si le système est voué à rassurer les propriétaires, il représente toutefois une charge supplémentaire. Les locataires quant à eux redoutent que cette taxe se répercute, directement ou non, sur les charges du logement.
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Dans son esprit initial, la GUL a donc été pensée comme une caisse alimentée par les cotisations et utilisée pour régler le montant des loyers impayés. Un nouvel établissement public doit être créé pour administrer cette caisse, récolter des cotisations et étudier les demandes de remboursement de loyers impayés.
Cette mesure est destinée à protéger les propriétaires bailleurs, mais également à limiter les expulsions de locataires au motif d’impayés. L’organisme proposerait au locataire de le rembourser en prévoyant un étalement de la dette ou un rééchelonnement des loyers dus.
Quelques détails restent à préciser, comme un plafond de remboursement pour le propriétaire et le fait que la GUL ne concerne que le secteur privé et les résidences principales. La GUL aurait selon ses promoteurs le mérite de retirer chez les bailleurs les critères de revenus dans le choix des locataires.
Quels sont les freins de l’application de la GUL ?
Le principal écueil de la mise en place de la GUL serait le coût exorbitant de son application. L’État n’est pas en mesure de lâcher le milliard d’euros nécessaire à son fonctionnement. La cotisation des propriétaires s’est donc imposée dans les esprits, mais ceux-ci rechignent à ajouter une somme supplémentaire dans leurs dépenses.
Les locataires craignent quant à eux que cette cotisation s’ajoutent aux charges récupérables. Pourquoi pas puisqu’ils bénéficient eux aussi de la GUL en cas d’impayés. L’État quant à lui redoute que la garantie systématique entraîne une explosion du nombre d’impayés (que la GUL ne sera alors plus en mesure de couvrir).
Le législateur quant à lui s’interroge sur l’opportunité de demander une caution au locataire alors que la GUL jouerait finalement ce rôle. Les compagnies d’assurance, enfin, se demandent si la GUL ne va pas réduire leur marché.
La mesure, après avoir été approuvée à la commission des finances, a été inscrite au budget 2025 dans le but d’être mise en œuvre après une décennie sans application. Elle fait donc partie du texte que le gouvernement Barnier a voulu passer en 49-3, et qui a essuyé une censure de la majorité des députés. Cet événement a gelé tous les examens de textes en cours et reporté la mise en œuvre de la GUL.