Lorsqu’ils se retrouvent confrontés à des loyers abusifs, les locataires ont la possibilité de demander une réévaluation au bailleur. D’abord à l’amiable, puis par conciliation et enfin en saisissant la Justice.
Le montant du loyer d’un logement est, en règle générale, librement fixé par le propriétaire bailleur et négocié avec le locataire. Il existe toutefois certaines communes qui appliquent l’encadrement des loyers et où le montant du loyer ne peut pas dépasser un certain plafond. Un loyer de référence est communiqué pour chaque type de logement (surface, nombre de pièces, etc.) et le plafond est fixé à 20% au-dessus de cette somme.
Quelle procédure doit suivre le locataire en cas de litige sur le montant du loyer ?
Si le contrat de location, signé par le bailleur et le locataire, fixe le montant du loyer, celui-ci peut faire l’objet d’un litige dans le cas où le montant ne respecte pas l’encadrement des loyers dans les villes concernées. Un différend peut également naître à la suite d’une révision des loyers qui ne respecterait pas les règles de calcul préconisées par l’INSEE, ou en cas d’augmentation d’un loyer sous-évalué.
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Quelle que soit la situation, le locataire est tenu de régler le montant du loyer demandé par le bailleur. Il sera éventuellement remboursé lors de la résolution du litige. Seule la Justice est en capacité de bloquer le règlement d’un loyer.
Mise en demeure et règlement à l’amiable
Si le locataire conteste le montant de son loyer, il doit avant tout s’adresser au propriétaire pour l’avertir du problème et trouver un arrangement à l’amiable. Une mise en demeure est envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier peut également être remis en mains propres contre reçu daté et signé, ou encore parvenir au bailleur par voie de commissaire de justice.
A réception du courrier, le bailleur dispose d’un mois pour rectifier le montant du loyer. S’il ne répond pas à la demande, où s’il estime être dans son droit, le locataire peut saisir la CDC, commission départementale de conciliation.
L’étape de la conciliation
La CDC est un organisme paritaire composé de représentants de bailleurs et de représentants de locataires. Elle a pour but d’aider à la recherche d’un règlement à l’amiable lorsqu’un désaccord se fait jour entre bailleur et locataire. Ce désaccord peut concerner le montant du loyer, mais également celles des charges locatives ou du dépôt de garantie, ainsi que les litiges portant sur les états des lieux, la décence du logement, l’ameublement (dans le cas d’un meublé), les préavis de congé ou les dégradations.
Le recours à la CDC est gratuit. Le logement doit être la résidence principale de l’occupant. En revanche, la CDC n’intervient pas dans le cas d’un bail mobilité. La commission peut être saisie par le locataire ou par le bailleur, en prenant contact avec la commission du département concerné.
Le courrier recommandé adressé à la commission doit contenir en annexe tous les documents nécessaires à l’évaluation de la situation : copie du contrat de location, état des lieux, courriers, accusés de réception, etc.
La commission organise alors une séance de conciliation à laquelle elle convoque les deux parties ou leurs représentants. Le locataire et le bailleur ont la possibilité d’être assistés par une autre personne de leur choix.
En cas d’accord à l’issue de la séance de conciliation, la CDC rédige un document de conciliation qui décrit les termes de l’accord. Le document doit être signé par les deux parties. Si celles-ci ne sont que partiellement d’accord, le document reprend les points de désaccord.
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Si aucun accord n’a été trouvé, la CDC rédige un avis que le bailleur ou le locataire pourront transmettre à la justice lorsqu’ils la saisiront.
Le recours à la Justice
Si le bailleur et le locataire ne sont parvenus à aucun accord après la phase de conciliation, l’une ou l’autre des parties peut saisir le juge des contentieux de la protection. Il est dès lors recommandé de faire appel à un avocat.
Selon les éléments remis à sa disposition, le juge évaluera la situation et ordonnera ou non la rectification du montant du loyer conformément à la loi. Il pourra également définir les modalités de remboursement du trop-perçu.
En conclusion, il est important de rappeler que tout règlement de litige dans le domaine locatif passe par trois grandes étapes : le règlement à l’amiable, la conciliation et le tribunal.