L'indemnité d'occupation est un sujet crucial pour les propriétaires et occupants, notamment en cas de litige, de divorce ou d'indivision.
Souvent confondue avec le loyer, elle répond à des règles juridiques précises et peut avoir des conséquences fiscales importantes. Cet article détaille son fonctionnement, ses modalités de calcul et les obligations liées à son paiement.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est une somme due par une personne occupant un logement sans droit ni titre. Contrairement au loyer, elle ne résulte pas d’un contrat de bail mais d’une situation irrégulière, généralement consécutive à :
- La résiliation d’un bail
- Une indivision successorale
- Un divorce ou une séparation
- La fin d’un bail commercial
Elle repose sur les articles 544 et 1240 du Code civil qui établissent le principe de réparation du préjudice subi par le propriétaire.
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Dans quels cas une indemnité d’occupation est-elle due ?
Dans le cadre d’un bail d’habitation
L’indemnité d’occupation est due lorsque :
- Un locataire reste dans les lieux après l’expiration de son bail sans renouvellement.
- Un congé a été donné par le propriétaire mais l’occupant refuse de quitter les lieux.
Dans le cadre d’une indivision
L’article 815-9 du Code civil prévoit que lorsqu’un indivisaire occupe seul un bien, il doit une indemnité aux autres co-indivisaires proportionnellement à leurs parts.
Exemple : Si un héritier occupe seul un bien en indivision alors que deux autres héritiers possèdent chacun 25%, il devra leur verser une indemnité calculée sur leur part.
Dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation
- L’indemnité est due à partir de l’ordonnance de non-conciliation.
- Elle est calculée sur la base de la valeur locative du bien avec un abattement possible.
Dans le cadre d’un bail commercial
Lorsqu’un locataire commercial reste dans les lieux après l’expiration de son bail, il doit verser une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être équivalente au dernier loyer ou être déterminée par le juge.
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Comment calculer l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité peut être fixée amiablement ou par décision judiciaire.
Fixation à l’amiable
Les parties peuvent s’accorder sur un montant correspondant à la valeur locative du bien.
Fixation par le juge
Si aucun accord n’est trouvé, le juge fixe l’indemnité selon plusieurs critères :
- La valeur locative du bien
- L’état du logement
- Les charges assumées par l’occupant
La Cour de cassation (arrêt du 4 juillet 2017, n°17010) rappelle que l’indemnité d’occupation doit être indexée.
Exemple de calcul
Un appartement a une valeur locative de 1 000 €/mois. Un occupant sans titre y réside pendant 6 mois. Il devra payer 6 000 € d’indemnité d’occupation.
Le paiement de l’indemnité d’occupation
Documents à émettre
- Demande de paiement : Document formalisant la dette.
- Reçu de paiement : Justifiant le versement de l’indemnité.
Indexation de l’indemnité
L’indemnité peut être indexée sur l’Indice de référence des loyers (IRL) pour suivre l’évolution du marché.
Quand prend fin l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité cesse lorsque :
- L’occupant quitte les lieux.
- Une nouvelle convention d’occupation est signée.
- Un état des lieux de sortie est réalisé.
Recours en cas de non-paiement
Si l’occupant ne paie pas :
- Mise en demeure par courrier.
- Saisine du tribunal en cas d’absence de régularisation.
- Prescription : 3 ans pour les baux d’habitation, 2 ans pour les baux commerciaux.
Questions fréquemment posées
Quelle différence entre loyer et indemnité d’occupation ?
Le loyer est issu d’un contrat de bail, tandis que l’indemnité d’occupation est due pour compenser un préjudice subi par le propriétaire.
Comment déclarer une indemnité d’occupation fiscalement ?
- La partie correspondant à la valeur locative est imposée comme revenu foncier.
- Toute somme supérieure à cette valeur peut être exonérée si elle répare un préjudice.
L’indemnité d’occupation est-elle couverte par la garantie VISALE ou l’assurance GLI ?
Oui, si le bail était initialement couvert par ces garanties. Il est toutefois recommandé de vérifier les conditions spécifiques du contrat.
L’indemnité d’occupation est une obligation pour tout occupant sans droit ni titre. Elle doit être fixée en fonction de la valeur locative et peut être indexée. En cas de non-paiement, des recours existent. Pour toute situation complexe, il est recommandé de consulter un professionnel du droit.