Délais légaux de restitution du dépôt de garantie
Le point de départ du délai est toujours la remise effective des clés par le locataire, et non la date de fin du bail ou celle de l’état des lieux de sortie.
Le délai d’un mois
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
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Aucune dégradation imputable au locataire ne doit être constatée, et il ne doit exister ni loyer ni charges impayés. Dans cette situation, la restitution doit intervenir dans les 30 jours suivant la remise des clés.
Le délai de deux mois
Le délai est porté à deux mois lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations, des remises en état nécessaires ou des impayés de loyers ou de charges.
Les retenues effectuées par le bailleur doivent alors être précisément justifiées par des documents probants, tels que devis, factures ou décomptes détaillés.
En copropriété, le bailleur est autorisé à conserver provisoirement jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation annuelle des charges, avant de restituer le solde.
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Absence ou irrégularité de l’état des lieux de sortie
En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, la loi instaure une présomption de bon état au bénéfice du locataire.
Dans ce cas, le bailleur ne peut en principe retenir aucune somme pour dégradations, sauf preuve solide contraire. La restitution doit alors intervenir dans le délai d’un mois, hors impayés établis.
Un état des lieux de sortie réalisé unilatéralement par le bailleur a une valeur juridique limitée et expose à une contestation des retenues.
Point de départ du délai : la remise des clés
Le délai légal commence à courir à compter de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire.
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La remise en main propre contre reçu daté et signé constitue la solution la plus sécurisée. L’envoi des clés par lettre recommandée avec accusé de réception est également admis.
Le dépôt des clés dans une boîte aux lettres n’est valable que s’il a été expressément organisé ou accepté par écrit. À défaut, le locataire doit privilégier un mode de remise traçable.
Retenues possibles sur le dépôt de garantie
Dégradations imputables au locataire
Le bailleur peut retenir les sommes nécessaires à la remise en état du logement lorsque des dégradations dépassant la simple vétusté sont constatées.
Chaque retenue doit être justifiée par des devis ou factures, et, idéalement, par l’application d’un barème de vétusté annexé au bail afin de proratiser le coût selon l’âge des équipements.
Loyers et charges impayés
Les loyers et charges impayés peuvent également être déduits du dépôt de garantie, à condition d’être clairement établis par un décompte précis.
Les montants retenus doivent correspondre strictement aux sommes dues au moment de la restitution.
Pénalités en cas de restitution tardive
Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal applicable, une pénalité s’applique automatiquement.
Cette pénalité correspond à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Tout mois entamé est dû en totalité, même si le retard ne porte que sur quelques jours.
Comment calculer les pénalités de retard
La méthode consiste à déterminer la date limite de restitution, puis à compter le nombre de mois entamés au-delà de cette date.
Le montant de la pénalité est obtenu en multipliant 10 % du loyer hors charges par le nombre de mois concernés.
Par exemple, pour un loyer hors charges de 800 euros et un retard de deux mois entamés, la pénalité s’élève à 160 euros.
Que faire en cas de retard de restitution ?
Le locataire doit d’abord adresser une mise en demeure au bailleur ou à l’agence, par lettre recommandée, en rappelant la date de remise des clés et le délai légal applicable.
À défaut de réponse ou de règlement, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation pour les litiges inférieurs à 5 000 euros.
En dernier recours, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la restitution du dépôt, les pénalités légales et, le cas échéant, des dommages-intérêts.
Montant maximal du dépôt de garantie
En location vide à usage de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges.
En location meublée, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges.
En bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Situations particulières à connaître
Le dépôt de garantie ne peut jamais servir à payer le dernier mois de loyer. Toute compensation unilatérale est contraire à la loi.
En colocation avec bail unique, un seul dépôt est restitué. Les colocataires doivent s’entendre sur la répartition, le bailleur n’ayant pas à arbitrer.
En cas de départ anticipé d’un colocataire, le dépôt reste en principe bloqué jusqu’à la fin du bail, sauf accord spécifique.
À retenir
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de un ou deux mois selon la situation, à compter de la remise des clés.
Toute retenue doit être justifiée et proportionnée, et tout retard expose le bailleur à des pénalités automatiques.
Pour éviter les litiges, la traçabilité des échanges, des états des lieux et des justificatifs est essentielle pour les deux parties.