Est-il préférable de louer meublé ou non ? Il n’y a pas de règle générale. Le choix dépend du logement en lui-même, de sa situation et des tendances du marché.
Choisir entre une location nue et une location meublée est un problème cornélien pour bien des propriétaires. Chacune des options présente des avantages et des inconvénients, qu’il s’agisse de la rentabilité, de la disponibilité nécessaire à la gestion, de la fiscalité et de bien d’autres aspects.
Quelle différence entre un logement meublé et une location vide ?
La principale différence entre une location vide, ou nue, et une location meublée est bien entendu la présence de mobilier dans le logement. La location nue propose un logement vide, sans le moindre meuble, sinon des éléments fixes comme une cuisine équipée et du matériel de chauffage. La location meublée au contraire est occupée par plusieurs meubles et équipements, dont un certain nombre rendu obligatoire par la législation.
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La différence se fait aussi sur la durée du bail. Celle du logement vide est de trois ans renouvelables. En cas de départ anticipé, le préavis du locataire est de trois mois (mais il peut être ramené à un mois si le logement est en zone tendue ou en cas de circonstances exceptionnelles). Le bail du meublé est de un an renouvelable. Il peut être de neuf mois pour un bail étudiant, ou plus flexible (de un à dix mois) pour un bail mobilité, sans possibilité toutefois d’être prolongé ou renouvelé. Quant au préavis, il est d’un mois.
Quel type de logement est le plus rentable ?
D’une manière générale, en comparant deux logements aux caractéristiques similaires (surface habitable, nombre de pièces, situation…), le loyer du logement meublé est plus élevé que celui de la location nue. Mais cela ne signifie pas qu’il est plus rentable.
La location meublée nécessite en effet l’achat de meubles et d’équipement. En outre, ceux-ci doivent être renouvelés en cas d’usure ou de dégradation. Ces investissements représentent un coût.
La rentabilité se mesure plutôt sur le plan fiscal. Les revenus locatifs ne se déclarent en effet pas de la même façon. Le bailleur de logement meublé adopte le statut LMNP, loueur de meublés non professionnel, et déclare ses revenus des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. Les loueurs de location nue déclarent quant à eux des revenus fonciers.
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Les deux régimes fiscaux proposent soit d’appliquer un abattement forfaitaire (selon un plafond de revenus), soit de soustraire les charges du montant déclaré. Dans le cas du meublé, le déclarant peut inclure l’amortissement du coût d’achat du logement, ce qui n’est pas possible avec une location nue.
Qui sont les locataires intéressés par les logements meublés ?
Le choix de louer en meublé ou en location nue dépend également du marché et du profil des locataires. Une location vide est généralement choisie pour un séjour de longue durée dans le logement. Il s’agit de personnes stables, généralement en couple ou en famille. Cette typologie représente pour le propriétaire une gestion plus tranquille puisque sauf incident, il n’intervient que pour le renouvellement du bail une fois tous les trois ans.
Le logement meublé, au contraire, intéresse les locataires sur le court terme. Les principaux clients sont les étudiants, les jeunes actifs et les professionnels en situation de mobilité. Ces personnes vivent généralement seules ou adoptent la colocation. Il s’avère particulièrement pertinent de proposer des locations meublées dans les villes à forte population étudiante.
Le turn-over est alors important, ce qui représente un travail beaucoup intense pour le bailleur. Celui-ci ne doit pas rechigner à faire des visites et des états des lieux. En outre, les études démontrent qu’un logement où le changement de locataires est important subit plus de dégradations qu’un logement stable. Enfin, le risque de vacance locative est plus important dans un logement loué à court terme.
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La location meublée possède toutefois l’avantage au propriétaire de récupérer son logement plus rapidement que s’il était loué en location vide avec un bail de trois ans. En outre, si le logement n’est loué que neuf ou dix mois dans l’année par un étudiant, les mois d’été peuvent être mis à profit pour faire de la location saisonnière, une activité très rentable.
En somme, choisir entre location nue et meublée dépend des aspirations du propriétaire. La gestion d’une location nue est plus tranquille qu’une location meublée, mais son rendement et sa fiscalité sont moins intéressants.