De nouvelles dispositions ont été adoptées par le gouvernement à propos de locations de meublés touristiques. Des réformes aussi attendues que redoutées.
Les propriétaires de logements meublés loués pour de courtes durées gardent depuis quelques années une oreille attentive sur l’évolution de la législation à propos de ces meublés de tourisme, dont les avantages fiscaux ont quelque peu transformé le paysage locatif.
Vers une loi anti-AirBNB ?
Dans le cadre des débats sur le budget de l’État, une proposition de loi portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz a été adoptée par le Sénat le 5 novembre 2024 puis par le Parlement deux jours plus tard. Son objectif est d’inciter les propriétaires de logements à louer pour les baux de longues durées plutôt qu’en location saisonnière.
Cette PPL (proposition de loi) a immédiatement reçu le quolibet de “loi anti-AirBNB”. Elle vise à réduire les avantages fiscaux dont bénéficient les utilisateurs des plateformes de location sur Internet. Elle propose ainsi de réduire à 30% l’abattement forfaitaire appliqué par défaut sur les revenus des locations saisonnières. L’abattement en question était de 50% jusqu’alors, et les porteurs du projet de loi souhaitent ainsi aligner son pourcentage sur celui des locations nues. En outre, le plafond des recettes locatives annuelles qui permet de bénéficier de cet abattement, passe de 77.700 € à 15.000 €.
Quand aux meublés de tourisme dits classés (qui répondent à des normes exceptionnelles de confort et de situation), leurs critères fiscaux ont également été revus à la baisse : l’abattement forfaitaire passe de 71% à 50% des revenus déclarés alors que le plafond passe de 188.700 € à 77.000 €. D’aucuns rappelleront qu’au début de l’année 2024, le texte adopté en première lecture prévoyait que l’abattement soit aligné à 30%, meublé classé ou non.
Les pouvoirs publics manifestent à travers cette proportion de loi l’objectif d’aligner toutes les formules de location sur les mêmes bases fiscales, ceci afin d’éliminer l’avantage des locations de courte durée et de remettre en selle les baux de longue durée, dans un contexte de crise où l’offre de logements reste inférieure à la demande. Depuis 2016, le nombre de logements mis en location saisonnière a quadruplé (passant de 300.000 à 1,2 million en huit ans) ce qui a fortement diminué l’offre en logements permanents.
Vers un DPE pour les meublés de tourisme ?
L’autre avantage dont bénéficient les locations saisonnières concerne le DPE, diagnostic de performance énergétique. Cet examen est obligatoire pour tous les logements mis en location… sauf les meublés de tourisme. Cette exemption favorise le maintien de passoires thermiques en l’état, ce qui va à l’encontre des projets de transition énergétique amorcé par les gouvernements.
À lire Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location d’un logement ?
La nouvelle loi Le Meur-Echaniz prévoit que les propriétaires doivent réaliser un diagnostic avant de publier une annonce sur les plateformes de locations saisonnières. La note attribuée par le DPE devra figurer sur l’annonce. Les logements suivront ainsi la réglementation en vigueur appliquée depuis le 1er janvier 2023 : Si le logement est classé G, il ne pourra pas être loué, puisque cette mesure s’applique en 2025, dès l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les meublés de tourisme. A partir de 2028, ce sont les logements classés F qui ne pourront plus être loués. Enfin, en 2034, les logements classés E subiront la même interdiction. Les propriétaires doivent mettre à profit les dix années à venir pour obtenir du DPE une classe D, premier niveau de logement à la consommation énergétique acceptable.
La proposition de loi prévoit également d’autres mesures, comme celle de baisser de 120 jours à 90 le temps de location annuel d’une résidence principale en mode saisonnier, celle d’instaurer des quotas de locations saisonnières pour chaque commune ou l’obligation des communes de réserver des zones de construction pour résidences principales.
Ces nouvelles mesures, tant fiscales qu’énergétiques, répondent à deux objectifs prioritaires dans le domaine du logement locatif, celui d’éradiquer les passoires thermiques et celui de redynamiser le marché des résidence principales (baux de longue durée). Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz souhaitent désormais que leur loi rencontrera le succès escompté.