La récente actualité de logements s’effondrant au cœur de Marseille l’a malheureusement mis en lumière : de nombreuses copropriétés en difficulté se dégradent à vitesse grand V, mettant en danger la vie de leurs occupants.
Logement indécent, non conforme, insalubre, en péril, indigne, à quoi correspondent ces appellations ?
Bien entendu, le premier problème posé par un habitat qui se détériore est la mise en danger de ses résidents (le second étant la dévalorisation de votre patrimoine). Quel que soit le niveau de dégradation du logement, en tant que bailleur, vous n’avez pas le droit de louer un logement qui pourrait représenter un danger pour vos locataires.
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Logement décent obligatoire à la location
En clair, vous avez l’obligation de proposer un logement « décent » à vos locataires, ce qui implique une sécurisation des lieux. La loi du 6 juillet 1989 indique, en effet, que tout bailleur doit remettre à ses locataire les clés d’un logement décent, c’est-à-dire ne comportant aucun risque pour sa sécurité, qu’il s’agisse de son intégrité physique ou de sa santé. Voyez à ce propos nos dossiers pratiques détaillés
- « Logement décent : définition, obligations, critères à respecter»
- « Les obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire»
Ainsi que notre actualité : « Logement décent : les critères sont encore étendus ».
A noter que si un logement non conforme au règlement sanitaire départemental, insalubre ou en péril, est forcément indécent, un logement indécent n’est pas forcément non conforme insalubre ou en péril.
Il existe, en effet, diverses notions recouvrant la notion générale d’habitat indigne ; cette dernière terminologie recouvrent l’ensemble des habitats qui exposent les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.
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A chaque définition de l’état du logement une procédure différente
L’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) indique qu’à chaque notion correspond un mode opératoire différent pour lutter contre cet état, utilisé parfois par les locataires. L’indécence relève d’une procédure devant les tribunaux judiciaires ; la non-conformité et l’insalubrité d’une procédure administrative auprès du préfet ou initié par lui, et la non-conformité au RSD et le péril du dépendent du pouvoir de police du maire.
Concernant la relation bailleur/locataire, l’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) a créé une graduation des différentes phases de l’état du logement :
- Le mauvais entretien : c’est une faute du locataire qui doit entretenir son logement.
- Les réparations locatives : les réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire. Voyez notre fiche « Quels sont les travaux à la charge du propriétaire et du locataire ? »
- Les réparations incombant au propriétaire : les grosses réparations, sont, elles, à la charge du propriétaire, tout comme celles liées à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure (voir fiche pratique citée précédemment).
- Le logement indécent : comme décrit, plus haut, la décence du logement est une condition à sa location.
- Une action judiciaire intentée par un locataire à ce propos ne peut, en aucun cas, aboutir à une simple réduction du loyer. Les travaux pour rendre le logement décent doivent être réalisés, sauf exception autorisée par le juge (impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces).
- Important : le locataire n’a pas le droit de stopper le paiement du loyer de sa propre initiative. Seul le juge pourra l’y autoriser, comme indiqué dans notre actualité « Paiement du loyer : le locataire ne peut se faire justice en cessant de payer son loyer ».
- La non-conformité au Règlement sanitaire départemental (RSD) : dans le cadre de son pouvoir de police, c’est le maire qui est tenu d’intervenir dans cette situation. Le RSD définit des normes en matière de configuration des locaux d’habitation (dimensions des pièces à vivre, fenêtres…), mais aussi en matière d’hygiène, de sécurité et d’entretien des locaux.
- Les logements insalubres : la notion d’insalubrité concerne des menaces graves pour la santé des habitants. L’insalubrité est déterminée à l’occasion d’une visite d’un agent assermenté de la DDASS ou du service communal d’hygiène et de santé (SCHS).
Si le préfet prend un arrêté d’insalubrité prononçant une interdiction définitive ou temporaire d’habiter dans les lieux, le bailleur n’a pas le droit de donner congé à ses locataires. Il doit assurer le relogement de ces derniers. S’il ne le fait pas, l’hébergement est pris en charge par le préfet, mais est ensuite refacturé au propriétaire.
- Les logements en péril : les immeubles en ruine relèvent, eux, de la police du maire. La procédure de péril est enclenchée si les problèmes constatés portent atteinte à la solidité de l’édifice, ou de certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, et créent un risque pour la sécurité des occupants. Comme dans le cadre d’un logement insalubre, le bailleur doit reloger ses locataires à ses frais.
Diverses sanctions peuvent être prises à l’égard d’un propriétaire qui ne respecte pas un arrêté d’insalubrité ou de péril. Voyez ces dernières sur le site des Pouvoirs Publics « Que risque le propriétaire d’un logement insalubre ou en état de péril ? ».
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