La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, communément appelée loi Mermaz-Malandain, constitue le socle juridique régissant les relations entre bailleurs et locataires en France. Son objectif principal est d'établir un équilibre équitable entre les droits et obligations des deux parties, assurant ainsi une relation locative harmonieuse.
Depuis sa promulgation, cette loi a été enrichie par diverses réformes, notamment la loi ALUR en 2014 et la loi ELAN en 2018, afin de s’adapter aux évolutions du marché immobilier et aux besoins des acteurs concernés.
Champ d’application
La loi du 6 juillet 1989 s’applique principalement aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Elle concerne également les garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Locations concernées :
- Les locations nues à usage de résidence principale.
- Les locations meublées à usage de résidence principale.
- Les locations mixtes (professionnelles et d’habitation principale).
Locations exclues :
- Les locations à caractère saisonnier.
- Les logements-foyers.
- Les locaux meublés, sauf dispositions spécifiques.
- Les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.
- Les locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Ces exclusions permettent d’adapter les dispositions légales aux spécificités de certaines situations locatives.
Le contrat de location
Le contrat de location, ou bail, est le document fondateur de la relation locative. Il formalise les engagements réciproques du bailleur et du locataire et doit être établi par écrit.
Mentions obligatoires
Pour être conforme à la loi, le bail doit comporter les informations suivantes :
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- Identité des parties : nom ou dénomination du bailleur et du locataire, ainsi que leurs adresses respectives.
- Description du logement : surface habitable, nombre de pièces, équipements et annexes éventuelles (cave, parking, etc.).
- Destination des lieux : usage d’habitation principale ou mixte.
- Durée du contrat : généralement de trois ans pour un bailleur personne physique et de six ans pour une personne morale.
- Montant du loyer et modalités de paiement : montant initial, date de paiement, mode de règlement.
- Dépôt de garantie : montant (ne pouvant excéder un mois de loyer hors charges pour une location nue) et conditions de restitution.
Un bail incomplet ou ne respectant pas ces mentions peut être considéré comme non conforme, exposant le bailleur à des litiges potentiels.
État des lieux
L’état des lieux est un document essentiel qui décrit l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il doit être réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties, ou de leurs représentants, et annexé au contrat de location.
Points clés :
- Forme : document écrit, détaillé et précis, pouvant être accompagné de photographies.
- Moment de réalisation : à l’entrée dans les lieux et lors de la restitution du logement.
- Modifications possibles : le locataire dispose de dix jours pour demander une modification de l’état des lieux d’entrée concernant les éléments non liés au chauffage, et jusqu’au premier mois de la période de chauffe pour les éléments liés au chauffage.
En cas de désaccord lors de l’établissement de l’état des lieux, les parties peuvent faire appel à un huissier de justice, dont les frais seront partagés.
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Diagnostics techniques obligatoires
Le bailleur est tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT) annexé au contrat de location. Ce dossier comprend notamment :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : informe sur la consommation énergétique du logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
- État des risques et pollutions (ERP) : informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols auxquels le logement est exposé.
- Diagnostic amiante : pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas d’informations erronées.
Clauses abusives interdites
Certaines clauses sont réputées non écrites si elles imposent des obligations excessives au locataire ou restreignent ses droits fondamentaux. Par exemple :
- Interdiction pour le locataire de recevoir des visiteurs.
- Obligation pour le locataire de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.
- Clause prévoyant des pénalités disproportionnées en cas de retard de paiement du loyer.
Ces clauses ne peuvent être appliquées et peuvent faire l’objet d’une contestation devant les tribunaux.