Le dépôt de garantie est l’objet de litiges fréquents entre locataires et propriétaires. Souvent parce que le principe n’est pas bien connu, notamment en matière de restitution.
Le dépôt de garantie est une somme que verse le locataire au bailleur lorsqu’il s’installe dans un logement. Cette somme, qui représente le montant d’un loyer (ou deux dans le cas d’un meublé), est destinée à être rendue lorsque le locataire quitte le logement. Toutefois, le locataire ne doit avoir commis aucune dégradation et être à jour dans ses paiements s’il souhaite retrouver l’intégralité de la somme.
Quand faut-il rendre le dépôt de garantie au locataire ?
A l’issue de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés par le locataire, le bailleur dispose de trente jours pour rendre le montant du dépôt de garantie. Toutefois, il peut conserver tout ou partie de la somme selon l’état dans lequel il récupère le logement et selon ce que le locataire doit encore en termes de charges et de loyer.
À lire Bail commercial : Les nouvelles obligations des propriétaires
Quelle somme retenir en cas de dégradations ?
L’état des lieux de sortie, effectué par le bailleur et le locataire le jour du départ de ce dernier, permet de constater les éventuelles dégradations commises durant le séjour. Celles-ci sont révélées en comparant l’état de sortie par rapport à ce qui était indiqué dans l’état des lieux d’entrée.
Si les dégradations, ou le manque manifeste d’entretien, sont avérées, le bailleur pourra retenir du dépôt de garantie la somme nécessaire aux réparations et travaux de remise en état. Il ne doit en revanche pas prendre en compte les dégradations liées à l’usure normale ou à la vétusté du logement.
La somme retenue doit dans tous les cas être justifiée. Le bailleur demandera des devis qu’il transmettra au locataire. Dès lors, le délai de restitution du dépôt de garantie passe de un à deux mois.
Il est indispensable que l’état des lieux de sortie soit réalisé. Soit par le bailleur et le locataire, soit par des représentants des parties, soit par un commissaire de justice. Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne pourra pas justifier les montants retenus sur le dépôt de garantie.
Quelle somme retenir en cas d’impayés ?
Si le locataire est en retard dans le paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut également retenir la somme correspondante sur le dépôt de garantie. Les impayés doivent être bien entendu justifiés, notamment avec les lettres de relance envoyées en recommandé par le bailleur.
Si la somme due (qu’il s’agisse d’impayés ou de coûts des réparations) est supérieure au montant total du dépôt de garantie, le locataire devra faire l’appoint.
Si le propriétaire n’a pas rendu la somme convenue dans le délai imparti (un ou deux mois selon les cas), il devra payer des indemnités de retard au locataire. Celles-ci correspondent à 10% du loyer mensuel à chaque mois de retard.
Peut-on retenir une partie du dépôt de garantie pour la régularisation des charges ?
Lorsque le logement se trouve en copropriété et que le locataire l’a quitté avant la régularisation des charges, le bailleur est autorisé à retenir 20% du montant du dépôt de garantie. Ce montant correspond à une provision sur les charges à régulariser.
À lire Nouveaux dispositifs de garantie des loyers impayés pour les propriétaires
Une fois que le bailleur a procédé à la régularisation des charges, il pourra retenir la somme nécessaire sur les 20% et reverser le solde au locataire. Il dispose alors d’un mois pour rendre ce solde et transmettre les justificatifs.
En raison de la complexité de l’opération, bailleur et locataire peuvent très bien s’entendre sur une somme fixe à verser pour solder les charges.
Quels sont les droits du locataire en cas de non-restitution du dépôt de garantie ?
S’il conteste les sommes retenues sur le dépôt de garantie, ou si le bailleur ne l’a pas remboursé dans les délais, le locataire peut d’abord proposer un règlement du litige à l’amiable.
Si le bailleur ne répond pas à sa requête, le locataire fera parvenir une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si le bailleur ne répond toujours pas après huit jours, le locataire pourra porter l’affaire aux tribunaux.
Par ailleurs, si durant le bail le logement a été vendu à un autre propriétaire, celui-ci est tenu de rendre le dépôt de garantie.