Lorsque le locataire quitte le logement, le propriétaire bailleur est tenu de rendre le montant du dépôt de garantie. Cette restitution doit se faire dans les délais sous peine de majoration de la somme à rendre.
Le dépôt de garantie est une pratique très courante dans le monde de la location immobilière. Elle n’est pourtant pas obligatoire. Un propriétaire peut s’abstenir de demander un dépôt de garantie au locataire. Toutefois, cette pratique lui permet de parer à d’éventuels impayés restant en fin de bail ou de financer les réparations de dégradations qu’aurait commises le locataire.
Quand le locataire doit-il verser le dépôt de garantie ?
Il est très fréquent d’utiliser le terme de caution pour désigner le dépôt de garantie. Ce n’est pas à proprement parler une erreur, ni un abus de langage, mais l’utilisation de ce terme peut provoquer une confusion car il est également employé pour désigner le garant du locataire. Il est donc préférable de parler de dépôt de garantie d’un côté et de garant de l’autre pour éviter toute erreur.
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Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au propriétaire bailleur lorsqu’il s’installe dans le logement. Le jour de l’installation correspond en effet à celui de la remise des clés, de l’état des lieux d’entrée, de la signature du bail (ou contrat de location) et donc du versement du dépôt de garantie. Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’un versement dans les jours ou les semaines qui suivent l’installation.
La somme que le locataire verse au propriétaire au titre du dépôt de garantie est censée être rendue au locataire le jour où il quitte le logement. A moins qu’il concède un retard dans le paiement de ses loyers, ou que des dégradations commises nécessitent réparation, la somme lui sera intégralement restituée.
Quel montant pour le dépôt de garantie ?
Le locataire peut verser le montant du dépôt de garantie selon le mode de son choix : par virement, par chèque ou en espèces. Dans ce dernier cas, le propriétaire doit lui remettre un reçu précisant la date du versement et la somme. Si le montant provient des fonds propres du locataire, il peut également être versé par un organisme spécifique (Action Logement, par exemple) qui remet directement le montant au propriétaire bailleur.
La somme demandée par le propriétaire bailleur doit être précisée dans le contrat de location. Dans le cas d’une location nue (non meublée), le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer hors charges. S’il s’agit d’une location meublée, le montant passe à deux mois de loyer, le risque de dégradation étant plus élevé dans un logement meublé. En revanche, si le contrat de location est un bail mobilité, le bailleur n’a pas le droit d’exiger un dépôt de garantie au locataire.
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Les montants du dépôt de garantie sont fixés pour un loyer payé mensuellement ou tous les deux mois. Si le loyer est payé par trimestre, le dépôt de garantie n’a plus lieu d’être.
Le versement du dépôt de garantie est unique. Le propriétaire bailleur n’a pas le droit de demander un supplément en cours de bail, ni un nouveau versement à l’occasion d’un renouvellement.
Quand le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
C’est à l’occasion du départ du locataire que le montant du dépôt de garantie doit lui être restitué. Le propriétaire bailleur dispose d’un mois pour effectuer le versement. Pour que la somme soit intégralement reversée au locataire, celui-ci ne doit accuser aucun retard dans le paiement des loyers et des charges. En outre, l’état des lieux de sortie détermine si des éléments du logement ont été dégradés. Si c’est le cas, le dépôt de garantie sera (intégralement ou partiellement) retenu.
Le propriétaire peut donc retenir le montant d’un loyer s’il reste un impayé. Dans le cas de travaux à effectuer à la suite de dégradations commises par le locataire, le propriétaire bailleur effectue des devis afin de déterminer la somme à retenir. Le délai pour restituer le dépôt de garantie passe alors à deux mois. Les devis ou factures devront être présentés au locataire pour justifier de la somme retenue.
En cas de litige sur le montant du dépôt de garantie à restituer, ou s’il n’a toujours rien reçu alors que les délais sont dépassés, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire en lui faisant parvenir un courrier recommandé avec accusé de réception (le courrier peut également être remis en mains propres ou par voie de commissaire de justice).
En cas de retard de restitution du dépôt de garantie, le montant est majoré d’une somme correspondante à 10% du loyer mensuel par mois de retard. Si le propriétaire bailleur n’a toujours pas rendu la somme, le locataire peut demander une procédure de conciliation afin de régler le litige à l’amiable. Si la conciliation échoue, le locataire portera l’affaire devant les tribunaux.