S’il souhaite récupérer le logement qu’il loue pour y loger un membre de sa famille ou lui-même, le propriétaire est tenu de respecter quelques règles strictes.
La reprise d’un logement par son propriétaire n’est autorisée par la loi que dans certains cas : celui où il souhaite élire domicile dans le logement ou y loger un proche, celui où il souhaite vendre le logement et celui où le locataire ne répond pas à ses obligations.
Comment donner congé pour habiter ?
Lorsque le bailleur souhaite reprendre un logement occupé, que la raison soit d’y habiter, d’y loger un proche ou de le vendre, il est tenu d’attendre l’échéance du bail pour donner congé au locataire. Un courrier recommandé doit être adressé au moins six mois avant cette échéance.
Dans le cas où le logement appartient à une SCI familiale, celle-ci peut adresser un congé au locataire pour y loger un de ses associés (ou un membre de sa famille). C’est également le cas lorsque le logement est en indivision.
Lorsqu’il a reçu le congé pour habiter dans les délais impartis (c’est-à-dire six mois avant l’échéance), le locataire est tenu de quitter les lieux à l’issue du bail. Il lui est toutefois possible d’anticiper son départ et de rendre les clés pendant le préavis. Le loyer et les charges restent toutefois dus jusqu’à l’échéance.
Dans le cas où, après le départ du locataire, l’occupant du logement n’est pas la personne mentionnée dans le courrier de congé, le locataire peut porter plainte. Le bailleur s’expose alors à une amende pénale de 6.000 € ainsi qu’à des dommages et intérêts à verser à l’ancien locataire.
Si le logement a été acheté alors que le locataire y résidait déjà, le bailleur ne peut donner congé au locataire lorsque la date d’échéance arrive dans les deux ans qui suivent la date d’achat. Il faut nécessairement que deux années de location se soient écoulées depuis l’achat pour pouvoir donner congé pour habiter. Le bailleur est donc contraint d’attendre l’échéance du bail suivant.
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Comment adresser un courrier de congé pour reprise ?
Dans la lettre de congé qu’il envoie au locataire six mois avant la date d’échéance, le bailleur doit préciser le motif du congé, qui est dans notre cas la reprise du logement pour y habiter. S’il s’agissait d’y loger un proche, l’identité de celui-ci, ainsi que son lien de parenté, devraient également être précisés.
Le courrier de congé doit être accompagné d’une notice d’information qui rappelle les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours du locataire. Le courrier doit être adressé en recommandé avec accusé de réception (soit en format papier, soit en LRE, lettre recommandé électronique). Il est également possible de le remettre en mains propres contre reçu, ou de passer par un commissaire de justice (huissier). Si le congé est envoyé par mail, il ne sera pas reconnu valide.
Si les locataires sont en couple, le propriétaire adresse le courrier au signataire du bail, sauf si les locataires sont mariés. Dans ce cas, les deux époux doivent recevoir le courrier (les deux noms figurent dans l’adresse). Dans le cas du Pacs ou d’un concubinage, le bailleur vérifiera si un seul ou les deux partenaires sont signataires du bail.
Dans quel cas le locataire peut-il refuser le congé ?
Le locataire a la possibilité de refuser à son bailleur un congé pour reprise dans certains cas. Si l’un des occupants du logement a plus de soixante-cinq ans à l’échéance du bail, et que les revenus du foyer sont inférieurs à certains montants, les locataires sont considérés comme locataires protégés et peuvent donc refuser de quitter le logement. le locataire est également protégé s’il perçoit une allocation journalière de présence parentale.
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Le bailleur peut toutefois proposer une solution de relogement au locataire, en lui affectant un logement similaire, en termes de surface, de nombre de pièces et de proximité répondant aux besoins du locataire.
Comment se calcule un préavis dans le cadre d’un congé pour reprise ?
Le calcul d’un préavis, dans le domaine du logement, prend en compte la date du jour. Pour un préavis de six mois, si l’échéance du bail est le 15 août, le préavis démarre six mois avant, c’est-à-dire le 15 février.
Bien entendu, si l’échéance du bail est fixée au 31 août, le courrier doit être envoyé le dernier jour du mois de février, c’est-à-dire le 28 (ou le 29 lors des années bissextiles).
Le préavis ne tient pas compte des week-ends et jours fériés. Si la date du premier jour du préavis tombe un dimanche, l’expéditeur doit veiller à ce que le courrier arrive au destinataire dans les jours qui précèdent. C’est pourquoi il est recommandé (sans jeu de mot) d’anticiper de quelques jours l’envoi d’un courrier sous le coup d’un délai de préavis.