Le logement meublé représente un bon investissement locatif, notamment sur le plan fiscal. Pour en optimiser le rendement, il faut également choisir la bonne localisation.
La rentabilité d’un logement en location, qu’il soit meublé ou non, est un élément déterminant à prendre en compte avant de se lancer dans une acquisition. Cette rentabilité est conditionnée par quelques facteurs essentiels : le montant de l’investissement, le loyer estimé, la surface du logement, le nombre de pièces, le mode de location (meublé ou non) mais aussi la localisation. Selon l’endroit où se trouve le logement, celui-ci sera en effet plus ou moins rentable.
Où investir dans un logement meublé en France en 2024 ?
Ce n’est pas nécessairement dans les grandes villes que le logement meublé sera le plus rentable. Des études sont régulièrement réalisées par des cabinets spécialisés, qui déterminent les villes et les départements où la location d’un logement meublé est le plus rentable.
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Selon les dernières tendances, ce sont deux villes de Bretagne qui affichent le meilleur rendement d’un logement meublé : Quimper et Lorient, deux cités séparées de quelque 70 kilomètres. Parmi les villes moyennes de l’hexagone, Valenciennes, La Rochelle et Niort présentent également un rendement intéressant. Dans les grandes villes, c’est Marseille qui se détache. La cité phocéenne devance Montpellier et d’autres agglomérations comme Montpellier, Lille, Nice, Strasbourg et Toulouse.
Au niveau des départements, c’est en Meurthe-et-Moselle et dans le Loiret que les études conseillent d’investir, en visant essentiellement les plus petites communes. Ces deux zones sont suivies par la Seine-Maritime, la Loire, le Pas-de-Calais et… les départements d’Outre-mer. Ce sont des données fort instructives qui sont toutefois appelées à évoluer dans le temps. Rien n’est figé dans ce domaine.
Comment évaluer la rentabilité d’un logement ?
Il est important de connaître la rentabilité d’un logement mis en location, notamment en meublé. Le pourcentage obtenu à l’issue du calcul permet d’être comparé aux autres solutions d’épargne, notamment les placements bancaires comme le livret A ou le PEL.
La rentabilité d’un logement, meublé ou non, se calcule en comparant le montant de l’acquisition et les revenus générés par la location. La méthode de calcul généralement employée est de diviser le montant annuel des revenus par le coût de l’acquisition. On multiplie le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage lisible.
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Si le logement a été acquis pour 100.000 € (on tient compte des frais inhérents à l’achat) et qu’il est loué pour 500 € mensuels, la rentabilité brute du logement sera de 6%. Mais il est plus intéressant de calculer la rentabilité nette. Pour se faire, il faut soustraire du montant annuel des revenus les frais liés à la location :
- les frais de gestion locatives (tenir compte du coût du mobilier dans le cas du meublé) ;
- le montant des assurances ;
- les charges locatives non récupérées auprès du locataire ;
- les travaux de la copropriétés non prises en charge par le locataire ;
- les intérêts de l’emprunt bancaire (si emprunt il y a eu) ;
- les taxes foncières.
Le calcul donnera un pourcentage beaucoup plus proche de la réalité en termes de rendement. Il est recommandé de s’approcher d’un expert comptable spécialisé en logement pour affiner le taux en fonction d’éléments plus spécifiques. Le calcul peut en effet prendre en compte la fiscalité du logement et les éventuels avantages procurés par le statut de LMNP dans le cas des locations meublées. On parle alors d’une rentabilité nette-nette.
La rentabilité d’un logement varie d’une année sur l’autre, notamment en raison des évolutions de la législation fiscale. Elle est en outre différente d’une ville à une autre, même si les deux logements comparés présentent les mêmes caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.). Il est important de procéder au calcul au moins une fois par an pour mesurer l’évolution de la rentabilité.
Dans le cas d’une acquisition, la rentabilité nette-nette doit être calculée au présent. L’acquéreur ne peut pas se contenter d’un chiffre datant de quelques années. Il peut être intéressant ensuite de faire plusieurs calculs en envisageant plusieurs modes de location : location meublée à long terme (baux d’un an renouvelable), bail mobilité, location saisonnière, etc.
La rentabilité reste la clef de voûte du logement locatif et le ressort essentiel dans le cas d’une acquisition. L’investisseur averti ne l’oublie jamais.