L’état des lieux est une étape essentielle dans la location d’un logement. Elle permet d’établir la responsabilité du locataire dans les éventuelles dégradations et de justifier la somme retenue sur le dépôt de garantie.
Dans le monde de la location immobilière, l’état des lieux désigne à la fois un document et une action conjointe réalisée dans un logement par le locataire et le propriétaire bailleur. Le document décrit point par point l’état du logement. On procède à un état des lieux à l’entrée du locataire dans le logement et à sa sortie.
Comment faire un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée est réalisé le jour où le locataire entre dans le logement. Il se fait juste avant la signature du bail et la remise des clés. Le propriétaire bailleur et le locataire doivent être physiquement présents dans le logement pour procéder à cet état des lieux. Le propriétaire peut toutefois être représenté par un professionnel ou un proche.
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Les deux parties procèdent ensemble à l’inspection du logement. Chaque élément doit faire l’objet d’une évaluation qui sera précisée sur le document : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état, très mauvais état. Chaque partie peut ajouter une observation, ainsi qu’une photographie. Le document peut également contenir le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et autres énergies. Il est signé par les deux parties.
L’état des lieux doit mentionner :
- les noms et qualités des personnes qui procèdent à l’état des lieux ;
- la localisation du logement ;
- la date de l’état des lieux ;
- les relevés des compteurs (eau, électricité, etc.) ;
- l’évaluation de chaque pièce et chaque élément du logement, avec éventuelles observations, ainsi que des photographies ;
- la signature des deux parties.
L’état des lieux peut être un document papier. De nombreux modèles standard sont disponibles sur internet. Il est possible d’en créer un soi-même pour peu qu’il respecte la législation. Il convient de faire en sorte que le document soit parfaitement adapté au logement concerné. L’état des lieux peut également être un document électronique. De nombreuses applications permettent de réaliser un état des lieux avec notamment la facilité d’y intégrer des photographies.
Il est préférable que l’état des lieux se fasse à la lumière du jour dans de bonnes conditions d’éclairage. Il s’agit d’une procédure à l’amiable, mais il est possible de la faire réaliser par un commissaire de justice, en présence ou non du bailleur et/ou du locataire. On ne parle alors plus d’état des lieux mais de constat locatif.
Lorsque le document est signé, le locataire dispose de dix jours calendaires pour y ajouter d’éventuelles précisions ou modifications (notamment s’il a découvert des choses non vues lors de l’état des lieux). Il peut également intervenir durant le premier mois de mise en marche du système de chauffage.
Comment faire un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux d’entrée a pour but d’évaluer l’état d’un logement afin que celui-ci puisse être comparé à son état au moment où le locataire quitte les lieux. Le jour du départ du locataire, on procède alors à l’état des lieux de sortie.
Cet état des lieux de sortie reprend point par point les mêmes éléments que ceux consignés lors de l’état des lieux d’entrée. On peut utiliser deux documents distincts, un pour l’entrée, un pour la sortie, mais le document utilisé à l’entrée peut être utilisé à la sortie s’il a prévu une colonne spécifique.
La comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie permet d’évaluer le niveau de détérioration d’un élément, ainsi que la responsabilité du locataire dans cette dégradation. L’enjeu de l’état des lieux de sortie est en effet d’établir la somme que doit le locataire en cas de détérioration.
Si aucun défaut n’est constaté, le propriétaire doit rendre au locataire le dépôt de garantie dans son intégralité. Si des dégradations ont été commises par le locataire, le propriétaire dispose de deux mois pour en évaluer le coût des réparations, à l’aide de devis et de travaux de facture. Il retient la somme engagée sur le dépôt de garantie.
Le propriétaire doit rendre la somme due dans un délai de deux mois après la fin du bail. En cas de retard, le locataire sera en droit de réclamer une majoration correspondant à 10% du dernier loyer payé.
Combien coûte un état des lieux ?
Lorsque l’état des lieux est effectué par le propriétaire bailleur et le locataire, cela ne génère aucun coût pour le locataire. Si le propriétaire est représenté par un agent immobilier, la prestation de celui-ci est partagée entre les deux parties, étant entendu que le locataire ne doit pas payer plus de 3€ TTC par mètre carré de surface habitable. Si un notaire ou un commissaire de justice a procédé à un contrat locatif, le coût est partagé à 50/50.