Investir dans l’immobilier dans un but locatif peut représenter une source de revenus. Toutefois, le terrain reste semé d’embûches pour le novice. Quelques conseils à l’attention des futurs bailleurs.
Le monde locatif n’est pas un univers plus difficile qu’un autre. Il faut toutefois en connaître les usages et les codes, ainsi que les pièges les plus fréquents. La législation représente un domaine important à étudier, tout comme la fiscalité, élément-clé pour définir la rentabilité nette d’un investissement.
Quelles sont les étapes d’une mise en location ?
La mise en location d’un logement suite une sorte de procédure tacite que connaissent tous les locataires et bien entendu tous les propriétaires bailleurs :
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- l’annonce de la location, publiée par le propriétaire sur les plateformes et publications dédiées, qui précise la nature du logement, sa surface habitable, le nombre de pièces, le quartier, les montants du loyer et des charges et quelques mentions obligatoires ;
- la visite du logement, effectuée par le propriétaire bailleur (ou son représentant) avec le candidat locataire. C’est le moment où celui-ci remet son dossier de candidature ;
- la remise des clés, le jour où le locataire s’installe dans le logement : C’est le jour où est signé le contrat de location, où sont remis les documents obligatoires, où est effectué l’état des lieux d’entrée et où le locataire verse le montant du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie n’est obligatoire que si le propriétaire bailleur en fait la demande au locataire. Il s’agit d’une somme correspondant à un ou deux mois de loyer, qui permet de couvrir d’éventuels manquements futurs du locataire où de financer d’éventuelles réparations à la suite de dégradations commises par le locataire.
Quels documents préparer avant la location ?
Il existe un certain nombre de documents obligatoire à remettre au locataire au moment de la mise en location :
Le contrat de location, ou bail, est la clé de voûte des accords entre bailleur et locataire. Le document indique notamment la durée du bail et le montant du loyer mais également la date de prise d’effet, le montant du dépôt de garantie, le cautionnement, les conditions de résiliation et les motifs de résolution. Le bail est signé par le bailleur et le(s) locataire(s) et un exemplaire est remis à chaque partie.
L’état des lieux d’entrée est le document où les parties, bailleur et locataire(s), ont donné une évaluation de chaque élément du logement lors de la remise des clés. Le document, signé par les deux parties et remis à chacune d’elles, servira de référence pour réaliser l’état des lieux de sortie lorsque le locataire quittera le logement.
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Le dossier des diagnostics techniques doit être remis au locataire à son entrée dans le logement. Il s’agit d’un dossier contenant l’ensemble des diagnostics réalisés par un professionnel indépendant sur le logement. Parmi eux figure le DPE, diagnostic de performance énergétique, obligatoire à chaque entrée en location. D’autres diagnostics sont obligatoires en fonction de la configuration du logement : diagnostic plomb (CREP), diagnostic amiante, état des installations électriques et de gaz, diagnostic bruit, états des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.
Le locataire quant à lui se doit de présenter une attestation d’assurance au propriétaire. Cette assurance habitation, qui couvre au minimum les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux, est obligatoire et ne doit pas être négligée par le propriétaire.
Quel montant de loyer fixer pour le logement ?
Le loyer d’un logement résulte avant tout de la loi de l’offre et de la demande. Il est à la base l’objet d’une négociation entre le propriétaire bailleur et le futur locataire et doit donc s’adapter au marché. La législation intervient également pour modérer le montant du loyer.
La première étape, pour le propriétaire bailleur, consiste à étudier le marché et se renseigner sur les loyers pratiqués dans les logements voisins équivalents : même surface, même nombre de pièces, même quartier, voire même immeuble. L’information peut rapidement être captée sur les sites de location ou auprès d’un agent immobilier qui travaille dans le secteur.
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Il est important également de mesurer les dépenses effectuées pour le maintien en état du logement (entretien, travaux, charges de copropriété, etc.) et d’évaluer le montant des charges récupérables. Il peut être nécessaire de moduler le montant du loyer si les charges que doit payer le locataire sont importantes.
Il est nécessaire enfin de bien connaître la législation surtout sur le plan local : le logement se trouve-t-il en zone tendue ? La municipalité a-t-elle adopté l’encadrement des loyers ? Certaines lois obligent à un montant de loyer raisonnable afin de maîtriser une éventuelle inflation notamment dans les zones tendues. La mairie de la ville dans lequel se trouve le logement peut renseigner sur la législation en vigueur.