La décence du logement est devenue un élément déterminant de la réglementation locative. Cette notion permet notamment d’éviter les abus en tout genre.
La décence d’un logement proposé par la location repose sur cinq critères majeurs : la surface habitable du logement, les équipements obligatoires, la performance énergétique, la sécurité et la santé des occupants et l’absence d’animaux nuisibles.
Quelle est la surface minimale d’un logement décent ?
Pour qu’un logement puisse être proposé à la location, sa pièce principale doit disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m² pour un occupant, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m. Ramenée en volume, la pièce doit mesurer au moins 20 m³. Selon le département où se trouve le logement, le règlement sanitaire peut imposer d’autres conditions.
Lorsqu’une deuxième personne occupe le logement, le minimum de surface de la pièce principale passe à 16 m². On ajoute ensuite 9 m² par occupant, jusqu’à concurrence de huit occupants au total, où la surface minimale reste à 78 m².
Dans le cas d’une colocation, les occupants qui ont signé un bail individuel doivent disposer de cette surface minimale de 9 m² dans leur espace privatif, c’est-à-dire leur chambre. Le volume des pièces communes ne doit pas être pris en compte. Si les colocataires ont signé un bail collectif, la surface minimale concerne les parties communes du logement. Dans tous les cas, la hauteur de plafond doit être de 2,20 m au minimum.
Comment assurer la santé et la sécurité des occupants dans un logement décent ?
La santé et la sécurité des occupants est le critère le plus important pour définir un logement décent.
Le logement doit assurer le clos et le couvert, ce qui signifie qu’il doit être maintenu dans un état qui empêche toute infiltration d’eau et d’air provenant de l’extérieur. Les portes, fenêtres et autres menuiseries extérieures, ainsi que les murs et la couverture du bâtiment, empêchent toute infiltration d’air ou d’eau, tout ruissellement et toute remontée d’eau.
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Ces mêmes éléments garantissent toute fuite de chauffage tout en permettant l’aération du logement et l’évacuation de l’humidité. Des trappes doivent être installées dans les cheminées. Les pièces principales, celles où l’on dort, où l’on mange et où l’on passe le plus de temps, doivent disposer de la lumière du jour ainsi que d’une ouverture sur l’extérieur. Un local en sous-sol ne peut être proposé comme logement.
En matière de sécurité des personnes, le logement doit être muni de garde-corps sur les fenêtres, les balcons et les escaliers. Les installations intérieures d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes en vigueur. Leur diagnostic est obligatoire si l’installation date de plus de quinze ans. Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent également être aux normes.
Le bâtiment doit garantir ne pas contenir de matériaux mettant en péril la santé des occupants (amiante, plomb, etc.). Un diagnostic spécifique est obligatoire pour les anciens bâtiments. Il ne doit en outre pas abriter d’insectes et d’animaux nuisibles comme les rats, souris, puces, cafards, termites, etc.
Quels équipements dans un logement décent ?
Le propriétaire d’un logement doit garantir le confort de son locataire en mettant à disposition des équipements obligatoires.
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- Un système de chauffage muni d’un dispositif d’alimentation et d’un système d’évacuation des produits de combustion.
- Un système d’alimentation en eau potable, assurant la distribution avec une pression et un débit acceptable, ainsi qu’un système d’évacuation des eaux usées. L’installation, munie de syphons, doit être parée contre les refoulements d’odeurs.
- Une installation électrique qui doit permettre un éclairage suffisant dans l’ensemble des pièces et le fonctionnement des appareils ménagers indispensables.
La décence du logement exige également que la cuisine, ou le coin cuisine, permette l’installation d’appareils de cuisson et d’un évier raccordé aux systèmes d’alimentation et d’évacuation de l’eau. Elle exige également que les WC soient séparés des pièces où sont pris les repas et que la salle de bain dispose au minimum d’une baignoire ou d’une douche, donnant l’accès à l’eau chaude.
Quels sont les minima en matière de performance énergétique d’un logement décent ?
La performance énergétique du logement est définie par un diagnostic, le DPE, réalisé par un professionnel indépendant. Si celui-ci constate une consommation supérieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, le logement ne peut plus être mis en location. Le locataire présent peut y rester jusqu’à l’échéance du bail, mais ni la reconduction, ni le renouvellement, ne pourront se faire. Le propriétaire bailleur est tenu par la loi de réaliser des travaux d’amélioration énergétique.
Le DPE, diagnostic de performance énergétique, donne au logement examiné une classe entre A et G, A étant la meilleure note possible. Dès 2025, un logement classé G, c’est-à-dire la plus mauvaise note du DPE, ne pourra plus être mis en location. L’occupant pourra y demeurer jusqu’à l’échéance du bail, mais celui-ci ne pourra être reconduit ni renouvelé.
En 2028, ce sont les logements classés F par le DPE qui ne pourront plus être loués. Et en 2034, les logements classés E subiront la même interdiction.