La réglementation impose à tout bailleur de réaliser des diagnostics immobiliers. Il s’agit de savoir lesquels sont obligatoires dans le cas d’une location.
Les diagnostics sont réalisés selon une méthodologie réglementée par des professionnels indépendants à l’initiative du propriétaire bailleur. Le diagnostiqueur professionnel doit être certifié et avoir souscrit une assurance qui couvrira les conséquences d’un éventuel mauvais diagnostic. Faire appel à un diagnostiqueur non reconnu expose le demandeur à une amende. Les diagnostics réalisés sont regroupés dans un DDT, dossier de diagnostics techniques, que le propriétaire du logement remet à son locataire ou à son acquéreur.
Le DPE, diagnostic de performance énergétique
Le DPE est le seul diagnostic immobilier obligatoire en toutes circonstances, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une mise en location. Les seules exceptions sont les logements qui ne sont pas occupés plus de quatre mois par an, comme les locations saisonnières, et les bâtiments listés dans l’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation.
A l’issue des mesures qu’il réalise dans le logement, le diagnostiqueur classe le logement sur une échelle allant de A à G selon le volume d’émission de gaz à effet de serre. A est la meilleure note possible alors que le G désigne une passoire thermique (émission trop importante).
A partir du 1er janvier 2025, les bâtiments classés G n’auront plus le droit d’être mis en location. Les résidents actuels pourront occuper le logement jusqu’à échéance de leur bail mais celui-ci ne pourra être ni reconduit, ni renouvelé. En 2028 (ou 2031 dans les territoires d’outre-mer), les logements classés F subiront la même interdiction, puis ce sera au tour des logements classés E en 2034.
Le DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est valable dix ans. Ceux qui ont été réalisés avant cette date perdent leur validité à la fin de l’année 2024.
Le CREP, constat de risque d’exposition au plomb
Généralement surnommé le “diagnostic plomb”, le CREP consiste à évaluer la concentration de plomb présente sur les revêtements des logements. Le plomb a longtemps été présent dans les peintures utilisées dans l’immobilier et représente des risques pour la santé, notamment le saturnisme pour les enfants. Le plomb étant interdit depuis 1949, un diagnostic est obligatoire pour tout bâtiment construit avant cette date, dans le cadre d’une vente ou d’une location.
Dans le cas où le CREP révèle une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm², le diagnostic doit avoir été réalisé dans l’année qui précède la vente du logement. Dans le cas d’une location, le CREP est valable six ans. Si le diagnostic a révélé une présence de plomb inférieure à 1 mg/cm², le document restera valable ad vitam aeternam.
Les diagnostics gaz et électricité
Le diagnostic électricité, tout comme le diagnostic gaz, permet de vérifier que les installations intérieures des énergies concernées ne représentent aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants. Dans le cas d’une vente ou d’une mise en location, le diagnostic est obligatoire lorsque l’installation concernée date de plus de quinze ans.
Dans le cas d’une vente, les diagnostics gaz et électricité sont valables trois ans. Dans le cas d’une location, leur validité est de six ans.
L’état des risques
L’état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon est un document rempli par le propriétaire destiné à informer l’acquéreur ou le locataire des risques auquel est exposé le logement concerné. Ce document est obligatoire si le bâtiment se trouve dans une zone à risques, celles-ci étant décrétées par des arrêtés préfectoraux, disponibles en mairie ou en préfecture.
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Le diagnostiqueur est bien entendu en mesure d’accompagner le propriétaire dans cette démarche. Le site Géorisque propose également un outil qui permet d’évaluer facilement les risques d’un bien immobilier.
L’état des risques est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location. Il doit avoir été établi dans les six mois qui précèdent la signature. A partir de 2025, l’état des risques remis au locataire ou à l’acquéreur devra également mentionner le cas échéant une obligation légale de débroussaillement.
L’état des nuisances sonores aériennes
L’état des nuisances sonores aériennes, plus couramment appelé diagnostic bruit, est comparable à l’état des risques. Il s’agit d’un document établi par le propriétaire vendeur ou bailleur pour prévenir le locataire ou acquéreur de l’exposition du logement au bruit inhérent à la proximité d’un aéroport.
Le diagnostic amiante
L’état d’amiante est un diagnostic destiné à prévenir les acquéreurs et occupant de la présence ou non d’amiante dans les matériaux utilisés pour la construction du logement. Ce diagnostic est obligatoire pour les logements construits avant juillet 1997.
Le document est obligatoire à l’occasion d’une vente de logement. Dans le cas d’une mise en location, le site du service public précise que “la loi impose de fournir un diagnostic amiante. Dans l’attente de la parution du décret d’application, il est recommandé de tenir ce document à la disposition du locataire.”