Une maison ou un appartement nécessite continuellement que l’on procède à des travaux. Reste à savoir par qui ils doivent être pris en charge : le locataire ou le propriétaire ?
Les dépenses en travaux font partie du budget de la gestion d’un appartement ou d’une maison en location. Il est nécessaire d’entreprendre régulièrement des réparations et des travaux d’amélioration pour maintenir le logement à un bon niveau de confort, afin de de louer avec un bon loyer et d’assurer une bonne rentabilité.
Quelles sont les obligations du bailleur en termes de travaux ?
La première obligation du propriétaire bailleur est de louer un logement en bon état. Le logement doit répondre aux critères de décence imposés par la loi et procéder si besoin, avant l’installation du locataire, à des travaux d’amélioration.
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Dans certains cas, le propriétaire bailleur et le locataire peuvent convenir d’un accord : le locataire s’installe dans le logement nécessitant des travaux et accepte de les faire réaliser durant son bail, le coût restant à la charge du propriétaire. Ce point doit être précisé dans le contrat de location dans une clause spécifique : la clause travaux.
Cette clause précise la nature des travaux à réaliser et la manière dont le propriétaire participera aux frais, notamment en baissant le montant du loyer sur une certaine durée. On peut aussi y inclure le dédommagement du locataire en cas de départ après qu’il ait réalisé des travaux et présenté les factures y attenant.
La décence du logement est définie selon cinq critères : la surface habitable minimale, la présence de certains équipements de base (électricité, arrivée d’eau, évacuation, etc.) en bon état de fonctionnement, le respect de la performance énergétique (défini par le DPE), l’absence de risques pour la sécurité et la santé des occupants et l’absences d’animaux nuisibles ou de parasites.
Quels sont les travaux que le propriétaire doit prendre en charge ?
Les réparations locatives sont à la charge du locataire. Le propriétaire doit donc prendre en charge tout de qui sort de ce champ, notamment les travaux d’amélioration. Ceux-ci peuvent concerner la partie privative mais également les parties communes.
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- l’installation d’un équipement ou de son remplacement par un modèle de qualité supérieure ;
- les travaux d’isolation destinés à réduire les dépenses en consommation d’énergie ;
- la part des travaux améliorant le confort de l’immeuble (installation d’un ascenseur…) ;
- la sécurisation de l’immeuble (installation d’un digicode…) ;
- les travaux de réparation d’un équipement défectueux ;
- les travaux pour lutter contre la vétusté du logement.
Les travaux doivent améliorer la valeur du logement ou, au minimum, éviter qu’il en perde. En revanche, si des travaux sont engagés pour réparer des dégradations commises par le locataire, c’est à celui-ci d’en assumer le coût. Par ailleurs, le locataire a le droit d’entreprendre à sa charge des travaux d’amélioration afin d’améliorer la consommation d’énergie. Il doit toutefois en informer le propriétaire préalablement.
Comment procéder pour engager des travaux durant le bail du locataire ?
S’il souhaite procéder à des travaux d’amélioration du logement, le propriétaire bailleur doit en premier lieu en informer le locataire. Pour ce, il envoie une notification par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également la lui remettre en mains propres ou lui transmettre par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
La notification informe le locataire de la nature des travaux entrepris, de leur objectif d’amélioration ou de leur caractère d’urgence. La date de début des travaux et leur durée estimée sont également précisées. La notification ajoute également des points sur l’accès des intervenants dans le logement.
Il peut également être mentionné comment le locataire sera dédommagé si les travaux durent plus de vingt-et-un jours. Cela passe généralement par une diminution provisoire du montant du loyer. Cela se calcule au prorata des jours passés dans le mois et à la surface occupée par les travaux par rapport à la surface habitable du logement.
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Le locataire a peu de recours s’il souhaite s’opposer à ces travaux d’amélioration. Il sera tenu de faciliter l’accès aux intervenants, mais aura toutefois le droit de ne pas ouvrir son logement lors des jours de repos (samedi, dimanche, jours fériés).
Par ailleurs, le locataire a la possibilité de se tourner vers le juge des contentieux de la protection s’il estime un abus dans le projet de travaux. Il peut plaider auprès du tribunal leur inutilité ou leur caractère peu urgent. Il peut également évoquer leur dangerosité. L’annulation des travaux sera prononcée par le juge si celui-ci donne raison au locataire.
Le recours à un avocat devient alors nécessaire. Bien entendu, il est possible d’éviter d’en arriver à cette extrémité. Comme dans toute situation, le dialogue entre propriétaire et locataire permet d’aplanir les différends et de réaliser des travaux d’amélioration dans l’intérêt des deux parties.