Depuis juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans les nouveaux contrats de location. Cette clause est prévue pour protéger le bailleur face aux impayés. Comment l’utiliser à bon escient ?
Le principe d’une clause résolutoire, dans le droit français, est de déterminer les événements qui permettent la résolution d’un contrat sans avoir recours au tribunal. Il est très important d’employer le terme de résolution du contrat et non pas de résiliation. Dans les deux cas, il s’agit certes d’une rupture du contrat, mais la nuance est importante sur le plan juridique.
La clause résolutoire dans le droit français
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire doit obligatoirement figurer dans un contrat de location. Elle spécifie les cas où le propriétaire bailleur pourra rompre le contrat. Les motifs à faire figurer obligatoirement sont le non paiement du loyer et/ou des charges et le non versement du dépôt de garantie. On peut également y ajouter d’autres motifs, comme le défaut d’assurance habitation du locataire, les dégradations avérées du logement, les troubles importants de voisinage, etc.
Lorsque la clause résolutoire était facultative, avant juillet 2023, c’est le juge qui devait prononcer la rupture du bail après avoir évalué la situation. Aujourd’hui, si le bail est signé après juillet 2023, il peut considérer qu’une absence de clause résolutoire est illégale. La loi ne précise pas ce qu’il advient dans ce cas.
Comment agir en cas d’impayés du locataire ?
Lorsqu’il est confronté à un loyer impayé ou à un loyer payé avec retard, le propriétaire bailleur se doit de prendre contact avec le locataire. Il ne s’agit bien entendu pas de ruer dans les brancards au risque d’envenimer une situation qui peut se régler avec calme.
Lors du premier impayé, le propriétaire bailleur s’enquiert de la situation du locataire (la plupart des impayés ne sont dûs qu’à des problèmes financiers passagers) et propose un arrangement, par exemple un étalement du paiement. Toutefois, il est important de faire parvenir au locataire un courrier lui signifiant cet impayé. La lettre sera envoyée en recommandé avec accusé de réception. Cela permet de prendre date, ce qui pourra être utile si l’affaire devait se poursuivre devant le tribunal.
Le propriétaire bailleur doit également, dès le premier impayé, s’adresser au garant du locataire pour lui demander de régler le loyer impayé. Lorsque c’est un organisme qui assure la caution, celui-ci oblige généralement le bailleur à se manifester dans les trente jours qui suivent l’impayé. S’il a opté pour une GLI, garantie loyers impayés, le propriétaire bailleur doit s’adresser à son assureur dès le défaut de paiement constaté.
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Il est également obligatoire de signaler un impayé aux organismes tels la CAF ou la MSA si le locataire bénéficie de l’APL ou d’une autre allocation logement. Un impayé non signalé est passible d’une amende.
Après le premier contact avec le locataire, si une solution n’a pu être trouvée, il est d’usage de faire appel à un conciliateur de justice. Il s’agit d’une personne bénévole chargée de réunir les deux parties pour trouver un arrangement à l’amiable. Cette personne est compétente en matière de droit du logement et l’accord qui débouche sur la conciliation est reconnu par la justice. La prestation du conciliateur est gratuite. En revanche, faire appel à un médiateur civil (qui assurera la même prestation) est payant.
Comment activer la clause résolutoire lors d’un impayé ?
Si le propriétaire fait face à un impayé du locataire, ou à une situation décrite dans la clause résolutoire (dépôt de garantie non versé, défaut d’assurance locataire, trouble de voisinage, dégradations, etc.), il peut sans attendre rompre le bail du locataire. Ce qui ne signifie pas, bien évidemment, qu’il est en mesure d’expulser le locataire. C’est au tribunal de prendre une telle décision.
Le juge prendra connaissance de la clause résolutoire et prononcera son jugement. Dès lors que l’affaire passe en justice, le propriétaire doit prendre un avocat. La démarche nécessite une parfaite connaissance du droit, notamment en termes de délais. Toute intervention précipitée du propriétaire peut être considérée comme une entrave à la Justice. Il sera également fait appel à un commissaire de justice pour adresser au locataire un commandement de quitter les lieux lorsque le juge aura prononcé l’expulsion. La force publique pourra également être sollicitée si besoin. Il convient bien entendu de déléguer toute cette partie à l’avocat.
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Pour rappel, une procédure d’expulsion peut durer plusieurs mois, ce qui représente un manque à gagner important pour le propriétaire. S’il a souscrit une GLI, celui-ci pourra être indemnisé (si le contrat avec l’assureur le prévoit). Un numéro vert a été mis en place pour venir en aide aux propriétaires confrontés à des impayés : 0 805 160 075.