Les bailleurs s’étant placés sous un dispositif fiscal spécifique doivent impérativement en respecter les conditions sous peine de requalification fiscale, rappelle l’administration.
C’est la cour d’appel administrative de Nantes qui, dans une décision du 13 septembre 2018 (n° 17NT03777), rappelle que la durée d’engagement de location d’un investissement locatif doit être respectée jusqu’au terme.
C’est pour avoir failli à cette obligation – raconte, dans un article, le magazine Intérêts Privés – que l’administration fiscale a requalifié fiscalement un contribuable, lui supprimant le bénéfice de la réduction d’impôt obtenue en 2012, suite à un investissement locatif réalisé (en 2006) en Polynésie française. Raison : le bailleur n’avait pas respecté son engagement de location sur une période totale de 6 ans. Le logement était, en effet, resté vacant du 2 mai au 31 décembre 2012.
À lire Des locataires de cet HLM en détresse face à l’absence de chauffage et d’eau chaude
Ce que la Cour a reproché à cet investisseur, c’est de ne pas avoir mis tous les moyens en œuvre pour louer ce bien, et, notamment, de ne pas avoir consenti une baisse de loyer. Ce logement rencontrait, de fait, des difficultés à se louer au tarif proposé, dans un contexte économique difficile dans ces îles.
Nous avions publié, en avril dernier une actualité racontant une jurisprudence contraire : «Avantages fiscaux et obligations de location : une jurisprudence intéressante !»
Là, les investisseurs avaient eu gain de cause contre l’administration fiscale les menaçant d’une requalification, en démontrant avoir accompli toutes les diligences pour louer le logement.
À lire À partir de 2025, l’instauration du DPE collectif deviendra une nécessité
Dans l’affaire de la Cour d’appel de Nantes, deux candidats à la location s’étaient déclarés intéressés par le logement en question, à condition que le loyer mensuel, fixé à 62.000 francs CFP (colonies françaises du Pacifique), soit ramené à 55.000 CFP. Le propriétaire avait refusé alors même que d’autres bailleurs de la résidence avaient accepté de baisser leur loyer à ce niveau, voire même plus bas, à 45.000 CFP. L’administration était donc autorisée à remettre en cause l’avantage fiscal accordé indûment puisque les conditions n’ont pas été respectées à 100%.
La cour administrative d’appel rappelle, dans cette affaire, que la durée obligatoire de location implique des vacances locatives courtes et indépendantes de la volonté du propriétaire. Celui-ci doit démontrer qu’il a fait son possible (y compris en abaissant le loyer) pour assurer la continuité de la location.
Cette histoire doit également vous rappeler, à vous investisseurs, que la fixation du loyer doit suivre les règles de l’offre et de la demande. Les simulations financières présentées par certains commerciaux vendant « de la défiscalisation immobilière » sont parfois « trop parfaites » ! Ainsi, le loyer présenté comme possible (et sur lequel se base la simulation financière) correspond souvent exactement au loyer plafond autorisé par le dispositif fiscal. Or, ce n’est pas toujours le cas… Certains loyers plafonds se situent au-dessus des loyers de marché. Pas d’autre solution, dans ces conditions, que de baisser le tarif, sous peine de subir des vacances locatives qui seront considérées comme inacceptables par l’administration fiscale.
Sur cette thématique délicate de la fixation du loyer, n’hésitez pas à consulter notre fiche pratique «Comment définir le montant de mon loyer ?» qui rappelle que le bon loyer n’est pas forcément le plus élevé, mais celui qui va être payé régulièrement.
D’autres fiches pratiques abordent le thème des loyers :
- Quittance de loyer : définition, intérêt, obligations du propriétaire, contenu
- Réviser mon loyer : conditions et calcul
- Appel de loyer : définition, contenu, obligations
- Mon locataire refuse l’augmentation de loyer que je lui propose : que faire ?
- Mon locataire part sans payer son dernier loyer : que faire ?
Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Mes services exclusifs ” puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés).