La médiation est l’un des dispositifs les plus efficaces pour résoudre un litige locatif. Depuis le 1er octobre 2023, son recours est devenu obligatoire avant de porter l’affaire au tribunal.
Lorsqu’un litige lié à la location d’un logement oppose le propriétaire bailleur au locataire, l’étape de conciliation est devenue obligatoire avant de s’en remettre à la Justice. Cette conciliation assurée par une tierce personne, ou une commission, permet aux deux parties d’avoir un avis neutre sur le point qui les oppose de trouver un accord qui leur évite le passage au tribunal.
Qu’est-ce qu’un conciliateur de justice ?
Pour résoudre un conflit par la médiation, locataire et propriétaire bailleur doivent faire appel à un conciliateur de justice. Il s’agit d’un auxiliaire de justice bénévole désigné par les deux parties ou par un juge. Son recours est gratuit et obligatoire depuis octobre 2023 pour les litiges portant sur une somme inférieure à 5.000 €.
À lire Bail commercial : Les nouvelles obligations des propriétaires
Après avoir écouté les avis du propriétaire bailleur et du locataire, après avoir éventuellement mené sa propre enquête selon ses besoins (auprès des voisins par exemple), le conciliateur de justice propose une solution amiable. Lorsqu’un accord est trouvé, il rédige alors un document qui sera signé par les deux parties et homologué par le juge.
Le conciliateur de justice peut être appelé pour différents litiges :
- Litiges entre locataire et propriétaire bailleur ;
- Litiges entre locataires ;
- Litiges entre voisins (mur ou clôture mitoyenne, droit de passage, bornage…) ;
Mais aussi :
- Litiges professionnels et prud’homaux (contrat de travail, salaire, licenciements…) ;
- Litiges de consommation (entre vendeur et acheteur) ;
- Litiges entre commerçants ;
- Litiges relevant du droit rural.
Il n’est en revanche pas compétent dans les domaines de l’état civil, des problèmes administratifs et des conflits familiaux.
Chacune des deux parties, locataire ou propriétaire bailleur, peut faire appel à un conciliateur de justice. Il est préférable de le saisir avant le recours au tribunal, mais rien n’empêche de faire appel à lui lorsqu’une procédure judiciaire est engagée. D’ailleurs le juge lui-même peut demander l’intervention d’un conciliateur de justice avant de passer au tribunal.
La prestation du conciliateur de justice est gratuite. Il propose aux parties en conflit de se réunir. Chacune des parties peut venir accompagnée d’une autre personne (un proche, un avocat, un professionnel, etc.). Tous les propos tenus au cours de la conciliation restent confidentiels. Ils ne seront pas communiqués au juge si l’affaire devait se poursuivre au tribunal (sauf si les parties en font expressément la demande).
Le conciliateur a également la possibilité de questionner les parties séparément, ou de se tourner vers de tierces personnes. Il peut par exemple interroger les voisins sur les usages de la copropriété. S’il rencontre des difficultés durant sa démarche, le conciliateur en fera part au juge.
Aucun délai n’est imposé pour la conciliation, sauf si elle a été demandée par le juge. Dans ce cas, elle ne doit pas dépasser trois mois. Le juge a également la possibilité de mettre, à tout moment, fin à la conciliation.
À lire Nouveaux dispositifs de garantie des loyers impayés pour les propriétaires
Lorsque le conciliateur est parvenu à un accord, il établit un constat où sont récapitulées les engagements de chaque partie envers l’autre. Un exemplaire de cet accord est remis à chaque partie. Le conciliateur remet également un exemplaire au greffe du tribunal et au juge si la conciliation a été demandée par celui-ci.
En cas d’échec de la conciliation, l’une des deux parties doit saisir la justice.
Qu’est-ce que la CDC ?
La CDC, commission départementale de conciliation, est un autre dispositif de médiation en cas de conflit entre locataire et propriétaire bailleur. Il s’agit d’un organisme paritaire qui regroupe à nombre égal les représentants des locataires et ceux des propriétaires.
La mission de la commission est gratuite et similaire à celle du conciliateur de justice. Il s’agit de questionner les deux parties sur l’objet de leur litige et de trouver une solution amiable. Lorsqu’un accord est trouvé, un document est rédigé qui énonce les modalités de l’accord. Il est signé par les deux parties, qui en reçoivent chacune un exemplaire.
La CDC n’est compétente que sur les litiges du domaine locatif et seulement pour les résidences principales de l’occupant. Le litige portera principalement sur :
- le montant du loyer ;
- le montant des charges locatives ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les états des lieux (entrée et sortie) ;
- la décence du logement ;
- les dégradations commises par le locataire ;
- l’ameublement obligatoire (logement meublé) ;
- les préavis de congé ;
- le non-respect du contrat de location.
En cas d’échec de la conciliation, l’affaire sera portée devant le tribunal.