L’encadrement des loyers, appliqué à Paris depuis 2019, se développe dans plusieurs villes de France. Le pays Basque ainsi que Grenoble et ses communes environnantes l’ont adopté en 2024.
C’est en 2017 que fut appliquée la première version d’une mesure destinée à encadrer le montant des loyers. Paris, réputée pour l’inflation galopante de son immobilier, applique le texte écrit en 2014 dans le cadre de la loi ALUR. Seulement, à la suite d’une plainte d’un groupement de propriétaires immobiliers, la Justice avait exigé le retrait de cette mesure, qui allait à contre-courant d’autres lois.
Depuis, la loi sur l’encadrement des loyers a été revue et Paris a pu l’appliquer dès 2019. Elle rencontre aujourd’hui un certain succès.
Une histoire de l’encadrement des loyers
Le principe d’une loi sur l’encadrement des loyers est de freiner l’inflation qui gagne le montant des loyers dans les zones tendues. Lorsqu’il est soumis aux lois de la concurrence et de la spéculation, le marché de l’immobilier a tendance à exploser de manière vertigineuse, rendant un grand nombre de logements inaccessibles. Il a donc été nécessaire que l’État prenne la chose en main et fixe quelques règles.
La loi sur l’encadrement des loyers n’a toutefois pas été imposée à l’ensemble du territoire. Chaque municipalité intéressée par la mesure doit en faire la demande au gouvernement, lequel traite les dossiers au cas par cas. En mars 2020, c’est Lille et les deux communes voisines de Hellemmes et Lomme qui ont adopté l’encadrement des loyers. En 2021, les intercommunalités de Plaine-Commune et de Est-Ensemble l’ont appliqué pour l’ensemble de leurs villes. Lyon et Villeurbanne suivent le mouvement fin 2021. En 2022, c’est Bordeaux et Montpellier qui appliquent la mesure.
Au début de l’année 2024, la ville de Grenoble et une vingtaine de communes environnantes sont autorisées à appliquer la loi, tout comme vingt-quatre communes du Pays Basque, parmi lesquelles Bayonne, Biarritz et Hendaye. D’autres communes sont en attente d’une réponse de l’État, parmi lesquelles Marseille, Cergy (Val-d’Oise), Annemasse (Haute-Savoie) et l’intercommunalité Grand-Orly Seine-Bièvre.
Pour être éligibles, les municipalités demandeuses doivent être en zone tendue (où l’offre est largement inférieure à la demande) et révéler un écart important entre les loyers moyens des logements sociaux et ceux des logements privés.
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Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Le principe de l’encadrement des loyers est de donner aux municipalités le droit d’imposer aux logements que couvre sa zone un plafond sur le montant des loyers. Chaque commune définit des loyers de référence pour chaque type de logement, selon sa surface, son nombre de pièces, son emplacement, etc. Lorsqu’un locataire s’installe dans un logement, le montant de son loyer ne pourra être supérieur à 20% du loyer de référence (il ne pourra en outre pas être en deçà de 30%). Le propriétaire bailleur qui ne respecte pas l’encadrement des loyers s’expose à une amende qui peut monter jusqu’à 5.000 € (le triple s’il s’agit d’une SCI ou autre personne morale).
Certains logements ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers : les logements sociaux, les meublés de tourisme, les logements conventionnés à l’ANAH et ceux soumis à la loi de 1948.
Comment appliquer le complément de loyer ?
Toutefois, certains logements remarquables situés dans les zones concernées peuvent contourner l’encadrement des loyers. Si son appartement ou sa maison présente des conditions de confort exceptionnelles ou une vue imprenable sur un monument historique ou un site spécifique, le propriétaire bailleur peut appliquer le complément de loyer.
Ainsi le locataire de ce logement devra-t-il payer un loyer de base et un complément de loyer, sans oublier les charges. Toutefois, la règle du complément de loyer ne pourra pas s’appliquer dans certaines conditions :
- si le DPE classe le logement en passoire thermique (classe F ou G) ;
- si le vis-à-vis est situé à moins de dix mètres ;
- si la pièce principale est mal exposée (sombre à la lumière du jour) ;
- si les sanitaires ne sont pas à l’intérieur du logement ;
- si l’installation électrique est dégradée ou n’est plus aux normes ;
- si des infiltrations d’eaux sont présentes, si les murs présentent des signes d’humidité ;
- si le logement a connu des problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois ;
- si de l’air entre dans le logement alors que les fenêtres sont fermées.
Si le locataire conteste le complément de loyer, le propriétaire bailleur devra démontrer auprès de la CDC, commission départementale de conciliation, la justification de ce complément. Le locataire dispose de trois mois, après la signature du contrat de location, pour faire part de son opposition.