Le motif légitime et sérieux, qui autorise le bailleur à donner congé à son locataire, n’est pas clairement défini par la loi. Quelles sont les situations où l’on peut évoquer ce motif ?
Il n’y a selon la loi que trois motifs pour lesquels un propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire : la vente du logement, le besoin d’y loger soi-même ou un proche, et le motif légitime et sérieux. Ce dernier, par son intitulé, n’est pas vraiment clair, ce qui en cas de contestation du locataire peut porter l’affaire devant le tribunal.
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
Selon la loi, le motif légitime et sérieux justifie la non-reconduction du bail. Toutefois, aucun cas concret n’est vraiment mentionné dans les textes. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce sobrement : “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant”.
On peut dès lors dérouler la liste des points du contrat de location non respectés par le locataire :
- les impayés de loyers et de charges, ou les retards répétés dans les règlements ;
- l’usage non paisible du logement et les troubles de voisinage ;
- la sous-location sans autorisation ;
- le défaut d’assurance habitation obligatoire ;
- le détournement de la destination des lieux ;
- la transformation du logement sans autorisation ;
- le refus du locataire de réaliser les travaux à sa charge ;
- le non-renouvellement du cautionnement lors d’une reconduction du bail ;
- etc.
Toutefois, le motif légitime et sérieux peut ne pas être imputable au locataire. Dans certaines conditions, le bailleur peut donner congé pour ce motif à un locataire irréprochable. Ce sont généralement des cas de jurisprudence qui ont validé l’application du motif sur certaines situations :
- La nécessité de faire des travaux qui rendent le logement inhabitable : il peut s’agir de travaux d’amélioration, de rénovation, de réhabilitation, voire de démolition. Ce congé peut être donné même si les travaux ne sont a priori pas indispensables (mais le tribunal peut considérer qu’il y a abus). Le bailleur devra justifier son intention de procéder à des travaux en fournissant des devis et des commandes.
- L’expropriation pour cause d’utilité du bien, lorsque le propriétaire est contraint de céder son bien aux pouvoirs pour une raison d’utilité publique. Le motif n’est alors imputable ni au locataire, ni au propriétaire, mais à un événement extérieur imposé par les autorités.
- La démolition du bâtiment où se trouve le logement, ordonné par les autorités publiques, situation comparable à l’expropriation.
Comment donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux ?
Lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il est tenu de signifier celui-ci à la date d’échéance du bail. Le bailleur informe le locataire de son congé en lui adressant, au moins six mois avant l’échéance du bail (ou trois mois dans le cas d’un meublé), un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier peut être remis en main propre contre récépissé daté et signé, ou transmis par voie de commissaire de justice. Le CRE, courrier recommandé électronique, peut également être utilisé sur le destinataire en accepte le principe.
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La lettre du courrier doit spécifier le motif pour lequel le bailleur donne congé. Contrairement au congé pour vente ou congé pour reprise, qui peuvent rarement être contestés si la procédure est bien respectée, le motif légitime et sérieux reste contestable par le locataire et celui-ci peut donc se tourner vers le tribunal d’instance. C’est alors le juge qui détermine la validité du motif (créant en certaines occasions une jurisprudence).
C’est pourquoi le bailleur doit annexer au courrier tout ce qui justifie le motif : relances d’impayés, mises en demeure, plaintes du voisinage pour troubles, condamnations liées à la location, preuve de sous-location non autorisée, de transformation, de changement de destination, etc. Il doit également fournir les devis s’il s’agit de travaux.
Dans certaines conditions exceptionnelles, le congé peut être demandé avant la fin du bail, lorsque le locataire manque de façon avérée à ses obligations. La clause résolutoire permet notamment de rompre le bail en cas de loyers impayés. Le bailleur devra passer par le tribunal pour demander l’expulsion du locataire.