Le propriétaire d’un logement peut donner congé à son locataire pour reprendre son logement. La procédure doit toutefois respecter des règles précises.
Trois situations seulement autorisent le propriétaire d’un logement à donner congé à son locataire : la vente du logement, la reprise du bien ou un motif légitime et sérieux. Le cas du congé pour reprise nécessite une grande attention, car plusieurs règles juridiques sont à appliquer.
Le congé pour reprise, c’est quoi ?
Le congé pour reprise est un congé adressé par le propriétaire au locataire pour lui demander de libérer le logement à la fin du bail (ou de sa reconduction) afin qu’il s’y installe lui-même ou y loge un de ses proches.
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Si le propriétaire décide d’y loger lui-même, il doit faire du logement son domicile principal. Il ne peut utiliser le congé pour reprise afin de faire du logement une résidence secondaire.
Si le logement est destiné à loger des proches, ceux-ci doivent être des parents de la famille. Il ne peut pas s’agir d’amis, ni même de frère ou sœur. La loi considère dans ce cas comme proches :
- le/la conjoint(e), marié ou pacsé ;
- le/la concubin(e) depuis au moins un an ;
- un ascendant du propriétaire (parent, grand-parent, arrière-grand-parent…) ;
- un ascendant du conjoint (idem) ;
- un descendant du propriétaire (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant…) ;
- un descendant du conjoint (idem).
Si le propriétaire a acquis le logement moins de deux ans avant la date d’échéance du bail, il lui est interdit d’adresser un congé à un locataire. Il doit attendre l’échéance suivante (dans le cas où le bail est reconduit).
Comment adresser un congé pour reprise au locataire ?
La reprise du logement ne peut être décidée sur un simple coup de tête. Le propriétaire doit fournir à son locataire une raison valable de lui demander de quitter les lieux. Dans la cas d’un congé pour reprise, l’installation d’un proche ou de soi-même doit être justifiée par une raison économique ou professionnelle (mutation, rapprochement du lieu de travail, perte d’emploi, etc.), ou encore un problème de santé.
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Le congé pour reprise ne peut être demandé que pour la date d’échéance du bail ou de la reconduction. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux en cours de bail. Le locataire peut toutefois anticiper son départ. Il ne réglera son loyer jusqu’à la date où il quitte effectivement le logement. Il n’aura pas à le payer jusqu’à l’échéance du bail.
Le courrier de congé pour reprise doit être envoyé au moins six mois avant l’échéance du bail ou de sa reconduction (trois mois dans le cas d’une location meublée). Il sera envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également être remis en mains propres contre reçu ou transmis par voie de commissaire de justice.
La lettre du congé devra préciser le motif du congé (en l’occurrence la reprise du logement), l’identité de l’occupant à qui le logement est destiné, le lien de parenté de celui-ci avec le propriétaire et le motif (réel et sérieux) de la reprise. Une notice d’information doit accompagner le courrier où sont précisés les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisations du locataire.
Le courrier de congé doit bien être adressé à tous les signataires du bail. Si les locataires sont un couple marié, les deux époux doivent recevoir le congé même si un seul d’entre eux a signé le contrat de location.
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Le locataire peut-il s’opposer à un congé pour reprise ?
Si la procédure est parfaitement respectée par le propriétaire (lettre recommandée envoyée dans les délais, congé demandé pour la fin du bail, motif acceptable, proche bénéficiaire identifié comme tel…), le locataire ne peut s’opposer à un congé, sauf s’il s’agit d’un locataire protégé.
Si le locataire est âgé de plus de 65 ans ou qu’il a à sa charge une personne répondant à ce critère, et qu’en outre ses revenus nets mensuels ne dépassent pas un certain plafond, le locataire est considéré comme protégé et peut donc s’opposer à un congé. Le propriétaire peut toutefois lui proposer un relogement à conditions équivalentes (loyer, surface habitable, nombre de pièces, quartier…) dans un rayon de cinq kilomètres.
Le propriétaire peut toutefois obtenir gain de cause auprès d’un locataire protégé si lui-même entre dans les critères du locataire protégé, c’est à dire être âgé de plus de 65 ans et percevoir des revenus qui ne dépassent pas les plafonds.
Si le locataire conteste le congé, il pourra saisir la commission départementale de conciliation puis, en cas d’échec, le juge des contentieux de la protection.
Si après avoir quitté le logement, le locataire constate qu’il n’est pas occupé par la personne désignée dans le courrier congé (logement vide ou remis en location ou utilisé comme résidence secondaire), il pourra saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts. Le propriétaire pourra alors se voir assigner une amende de 6000€ (ou 30.000 € s’il s’agit d’une personne morale).