Le congé pour vente doit respecter une procédure stricte sous peine d’être annulé. Le propriétaire doit également, dans certains cas, proposer une solution de relogement au locataire.
Lorsqu’il donne congé à son locataire afin de vendre le logement, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de proposer une offre de relogement, sauf si le locataire entre dans la catégorie des locataires protégés.
Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?
Deux critères définissent le statut de locataire protégé :
- Le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
- Les revenus du locataire sont inférieurs aux plafonds fixés par la loi. Ces plafonds tiennent également compte de la situation de validité du locataire et du nombre de personnes à charge. Ils prennent également en compte les couples sans enfants dont le cumul des âges ne dépasse pas 55 ans.
Depuis 2015, le locataire devient également protégé si une personne de son foyer fiscal répond aux critères susmentionnés. Le statut de locataire protégé n’est valable que pour sa résidence principale.
La loi interdit aux propriétaires de donner congé aux locataires protégés, sauf si le propriétaire répond lui-même aux critères mentionnés, c’est-à-dire qu’il est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus ne dépassent pas les plafonds.
Un locataire en situation de handicap n’est pas considéré comme locataire protégé s’il ne répond pas aux critères d’âge et de revenus.
Si le locataire se rend coupable de manquements à ses obligations (impayés de charges ou loyers, troubles de voisinage, dégradations…), il perd son statut de locataire protégé, même s’il répond aux critères d’âge et de revenus.
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Comment proposer une offre de relogement ?
S’il donne à un locataire protégé un congé pour vente, le propriétaire doit proposer une solution de relogement. Celle-ci doit répondre aux besoins du locataire. Le nouveau logement doit se trouver dans un rayon de cinq kilomètres autour du logement d’origine.
Le nouveau logement peut également se trouver dans le même arrondissement que l’ancien logement ou un arrondissement limitrophe, dans la même commune ou une commune limitrophe, dans un même canton ou un canton limitrophe.
La solution de relogement doit proposer des caractéristiques équivalentes ou supérieures en termes de surface, de nombre de pièces et d’équipement. Le loyer et les charges ne doivent pas dépasser les montants pratiqués dans l’ancien logement.
Enfin, c’est le locataire lui-même qui juge si la solution de relogement lui convient. Il n’est en aucun cas obligé de l’accepter.
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Comment donner au locataire un congé pour vente ?
S’il souhaite vendre son logement, le propriétaire en a la possibilité tout en conservant son locataire. Cette solution peut intéresser les acquéreurs de logements locatifs qui n’auront ainsi pas besoin de rechercher un locataire et percevront des revenus dès le logement acquis.
Toutefois, il est souvent plus intéressant sur le plan financier de vendre le logement vide. C’est pourquoi le propriétaire donne congé à son locataire. Dans ce cas, il doit alors respecter certaines règles.
En premier lieu, le congé ne peut être donné qu’en fin de bail. La lettre de congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois dans le cas d’un logement meublé). S’il a acquis le logement depuis moins de deux ans, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire. Il doit attendre la fin du bail suivant.
Le propriétaire adresse au locataire une lettre de congé précisant le motif du congé (la vente du logement dans notre cas) ainsi que le prix de vente du logement. Car le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est à dire qu’il est prioritaire s’il souhaite acquérir le logement. Ce droit de préemption est également valable pour un locataire protégé.
Au regard de la loi, la lettre de congé pour vente a valeur d’offre de vente. C’est pourquoi le prix du bien doit être précisé, de même que les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire dispose de deux mois pour répondre à l’offre d’achat. Il précisera par courrier recommandé s’il souhaite financer son acquisition par un emprunt bancaire. Cette précision permet de prolonger le délai d’achat à quatre mois.
Il est toutefois précisé dans les textes que le droit de préemption n’a plus cours dans le cas où l’un des candidats acquéreurs est un proche du propriétaire vendeur. S’il s’agit d’un parent, grand-parent ou arrière grand-parent, d’un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant, voire d’un oncle, d’une tante, d’un neveu ou d’une nièce, le locataire n’est plus prioritaire à l’achat.