Les charges récupérables, c’est-à-dire les dépenses que le propriétaire peut reporter sur le montant des charges du locataire, ne font pas partie des charges déductibles d’impôts.
Contrairement à de nombreuses dépenses liées à la copropriété, les charges récupérables, c’est-à-dire celles qui sont supportées in fine par le locataire et stipulées dans le décret 87-713 du 26 août 1987, ne peuvent pas faire l’objet d’une déclaration fiscale dans le but d’être déduite des sommes soumises à l’impôt.
Quelles sont les charges de copropriété déductibles ?
Le propriétaire d’un ou plusieurs logements au sein d’une copropriété participe aux dépenses courantes du lieu en versant régulièrement au syndic des provisions pour charges de copropriété. Le montant versé est à la hauteur de la quote-part défini pour chaque lot (comprenant le logement et ses dépendances). Ces dépenses, du moins un grand nombre d’entre elles, peuvent faire l’objet d’une déclaration afin d’obtenir une réduction d’impôt.
Les charges de copropriété englobent toutes les dépenses nécessaires à la gestion de la copropriété et à l’entretien de l’immeuble. Les dépenses courantes d’administration, de fonctionnement et d’entretien des parties communes sont connues à l’avance car elles sont mentionnées dans un budget prévisionnel transmis par le syndic.
En revanche, les dépenses de travaux ne sont généralement pas stipulées dans le budget prévisionnel. Ces projets font l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires, lesquels ont alors connaissance du coût global et de leur quote-part. Chacun des copropriétaires règle sa part de charges auprès du syndic. Si certaines charges peuvent être récupérées auprès du locataire, les autres peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers.
Comment déclarer les charges de copropriété déductibles ?
Afin de bénéficier d’une réduction d’impôts, le copropriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition. Il s’agit d’un régime où toutes les dépenses sont prises en compte (contrairement au régime forfaitaire, ou micro, où un simple abattement est appliqué sur les revenus déclarés). Le régime réel nécessite une comptabilité rigoureuse et le recours à un comptable ou un fiscaliste peut être nécessaire.
Les dépenses déclarées dans le but d’être déduites doivent avoir été effectivement payées dans le cours de l’année dans le cadre d’une location. Les services fiscaux peuvent donc demander un justificatif des dépenses accompagné d’un exemplaire du contrat de location.
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Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers font l’objet d’une liste dans l’article 31 du Code général des impôts. Ces charges sont divisées en deux types : les dépenses précisées dans le budget prévisionnel du syndicat de copropriété et le coût des travaux, lesquels ne sont pas indiqués dans le budget prévisionnel.
Les dépenses mentionnées dans le budget prévisionnel sont celles dont le montant peut être estimé à l’avance. Celui-ci est calculé en fonction de l’existant, en tenant compte des éventuelles augmentations. Ces dépenses comprennent notamment :
- l’entretien des parties communes intérieures et extérieures ;
- la maintenance des équipements (ascenseur, production d’eau chaude, chauffage collectif, etc.) ;
- l’électricité utilisée dans les parties communes ;
- l’eau utilisée dans les parties communes ;
- les frais d’administration ;
- les assurances de la copropriété ;
- la rémunération du personnel de l’immeuble ;
- les honoraires du syndicat de copropriété…
Les coûts de travaux non mentionnés dans le budget prévisionnel sont :
- les travaux d’entretien de l’immeuble hors maintenance ;
- les travaux de conservation de l’immeuble hors maintenance ;
- les travaux sur les équipements communs (ascenseur, chauffage, eau, etc.) hors maintenance ;
- les travaux d’amélioration réalisés dans l’immeuble (peintures, revêtement, etc.) ;
- l’installation d’un équipement ou son remplacement ;
- la création de nouvelles parties communes ;
- le coût des études réalisées en amont des travaux…
Le copropriétaire peut également déduire sur sa déclaration les dépenses relatives aux parties privatives de son/ses logement(s), notamment les travaux d’amélioration énergétique non pris en charge par le locataire. Les charges déductibles sont à porter sur la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044).
En revanche, comme précisé en début d’article, les charges récupérables ne sont pas déductibles. Les dépenses de travaux d’agrandissement, d’extension, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles non plus.