Au moment de la délivrance du logement, le propriétaire doit répondre à quelques obligations : le logement est-il décent ? Quels sont les documents obligatoires ? Quid des travaux à réaliser ?
Lorsqu’il met un logement en location, le propriétaire bailleur est tenu de respecter plusieurs obligations, notamment l’obligation de délivrance. Cette obligation indique que le logement doit être livré en bon état d’usage et de réparations et que les équipements soient en bon état de fonctionnement.
Obligation de délivrance et décence du logement
La notion de bon état n’avait toutefois pas de définition juridique. Aujourd’hui, on emploie plutôt le terme de décence, lequel répond à une réglementation plus précise. Des critères ont été définis : la surface habitable du logement, la performance énergétique (définie par le DPE), les équipements indispensables, l’absence de risque pour la sécurité des occupants et leur santé, et l’absence d’animaux nuisibles ou parasites.
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Le clos et le couvert doivent être assurés par le bâtiment, c’est-à-dire qu’il empêche l’air et l’eau provenant de l’extérieur de s’introduire dans le logement. Les murs, portes et fenêtres se doivent donc d’être parfaitement étanches tout en permettant l’aération. Le logement doit être dans un bon état de conservation et ne présenter aucun signe de vétusté.
Les occupants doivent disposer d’une pièce de séjour et de sommeil, mais également d’un coin cuisine, d’une salle de bain et d’un wc. Chacune de ces pièces est raccordée au système d’alimentation en eau et au dispositif d’évacuation des eaux usées.
Chacune des pièces de vie doit être suffisamment éclairée par la lumière du jour. Les installations électriques doivent être aux normes et en bon état de fonctionnement, tout comme les installations de gaz. Les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude doivent également être en état de marche.
La pièce principale du logement doit être dotée d’une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur de plafond minimale de 2,20 m. Ce minimum est requis lorsqu’une seule personne occupe le logement. Si une deuxième personne est présente, la surface doit être d’au moins 16 m². A partir de trois personnes, on ajoute 9 m² par occupant supplémentaire. A partir de huit personnes, la surface minimale exigée est de 78 m².
La consommation énergétique du logement doit être optimisée. Un DPE, diagnostic de performance énergétique, est obligatoire avant toute mise en location. Cet examen détermine la consommation du bâtiment et son impact sur l’environnement. La mise en location du logement est d’ores et déjà interdite lorsque la consommation est estimée supérieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré habitable. A partir de 2025, il ne sera plus possible de signer un bail ou de le reconduire dans un logement classé G par le DPE. En 2028, ce sont les logements classés F qui ne pourront plus être loués. Enfin, dès 2034, les logements classés E subiront la même restriction. Des travaux d’amélioration énergétique doivent donc être réalisés avant ces échéances.
Lorsqu’il délivre le logement, le bailleur doit s’assurer qu’il n’est occupé par aucun animal nuisible (rats, souris…) ni insectes ou parasites.
Quelles sont les obligations en termes de travaux ?
Les travaux d’amélioration du logement sont pour la plupart à la charge du propriétaire. Le locataire prendra à sa charge quelques travaux de réparation. Si le logement nécessite des travaux d’amélioration alors que le locataire est installé, le bailleur peut convenir avec celui-ci de faire réaliser les travaux moyennant une baisse provisoire du montant du loyer.
Le locataire peut également proposer de prendre les travaux à sa charge contre promesse de remboursement futur du bailleur. Quelle que soit la solution retenue, elle doit figurer sur le contrat de location ou faire l’objet d’un avenant.
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Quels documents remettre au locataire ?
Le propriétaire bailleur est tenu de remettre à son locataire un certain nombre de documents. Le locataire doit ainsi recevoir un exemplaire du contrat de la location (ou bail) signé par les deux parties. Il se verra également remettre les documents annexés au bail comme un exemplaire de l’état des lieux d’entrée, le dossier de diagnostics techniques et une notice d’information.
Le propriétaire est également tenu de remettre au locataire, selon les situations, un extrait du règlement de copropriété, une notice à propos des équipements d’accès à internet et à la télévision, une copie de la grille de vétusté, une copie de l’éventuelle convention ANAH et les autorisations diverses demandées par les municipalités.
Durant le bail, si le locataire en fait la demande, le bailleur doit transmettre une quittance de loyer après chaque paiement. Il devra également tenir à sa disposition les justificatifs de charges. Enfin, lorsqu’il quitte le logement, le locataire doit recevoir un exemplaire de l’état des lieux de sortie.