La gestion des réparations dans une location peut souvent être source de confusion entre locataires et propriétaires. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 a été instauré pour clarifier cette répartition en définissant précisément les réparations dites « locatives ».
Pour un aperçu concret de ce que doivent gérer les locataires au quotidien, consultez notre article : Réparations locatives : ce que les locataires doivent savoir.
Cet article vous explique en détail les dispositions de ce décret, les obligations de chaque partie et les points essentiels à connaître pour une cohabitation sereine.
Pour aller plus loin, téléchargez gratuitement notre document pratique : « Entretien courant et réparations locatives (PDF) ».
Qu’est-ce que les réparations locatives ? Définition et objectif du décret
Les réparations locatives sont définies par l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 comme étant « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».
L’objectif principal de ce décret est de clarifier la répartition des responsabilités entre le locataire et le propriétaire en matière d’entretien du logement. En définissant précisément les tâches incombant à chaque partie, il vise à prévenir les litiges et à assurer une maintenance adéquate des biens immobiliers. Il s’applique également en Polynésie française.
Différence entre réparations locatives et autres travaux
Il est crucial de distinguer les réparations locatives des autres types de travaux. Les premières relèvent de l’entretien courant et des petites réparations dues à l’usage normal du logement. En revanche, les grosses réparations, telles que la rénovation de la toiture ou le remplacement d’une chaudière, sont à la charge du propriétaire.
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Des exceptions existent toutefois :
- Vétusté : usure normale liée au temps.
- Malfaçon : défaut de construction ou de fabrication.
- Vice de construction : défaut inhérent à la conception du bâtiment.
Dans ces cas, les réparations ne sont pas imputables au locataire.
Pour plus de précisions sur les obligations du propriétaire, consultez notre article : Travaux à la charge du propriétaire.
Liste complète des réparations locatives à la charge du locataire
Conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n°87-712, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et les menues réparations. Ces obligations concernent différents éléments de l’habitation.
Parties extérieures : jardins, terrasses et gouttières
- Jardins privatifs : tonte de la pelouse, taille des haies, élagage des arbres, entretien des allées.
- Terrasses et auvents : nettoyage, démoussage, évacuation des feuilles.
- Gouttières : dégorgement et enlèvement de débris.
Exemple : Un locataire doit retirer les feuilles des gouttières chaque automne afin d’assurer une bonne évacuation de l’eau.
Ouvertures et fermetures : portes, fenêtres, serrures
- Graissage des gonds et charnières
- Réparation des poignées ou boutons de porte
- Entretien des serrures et remplacement des clés perdues
- Nettoyage et remplacement des vitres cassées
- Entretien des volets, stores, cordelettes et mécanismes
En cas de vitre cassée, sauf si le sinistre est causé par un tiers (effraction), le remplacement est à la charge du locataire.
Intérieur du logement : murs, sols et placards
- Murs et plafonds : maintien de la propreté, petits raccords de peinture ou papier peint
- Sols : nettoyage, remplacement de lames abîmées
- Placards et menuiseries : réglages, graissage, remplacement de petites pièces
Distinction importante : repeindre une pièce entière n’est pas une réparation locative, mais faire une retouche sur une éraflure oui.
Plomberie et sanitaires : entretien et petites réparations
- Remplacement des joints, colliers, clapets, flexibles
- Détartrage des canalisations
- Entretien des siphons, chasse d’eau, robinets
- Vidange des fosses septiques
- Dépannage des chauffe-eau (hors panne majeure)
Conseil : Un joint défectueux mal remplacé peut entraîner une fuite et un dégât des eaux. À ne pas négliger !
Électricité : ce que le locataire doit entretenir
- Remplacement des ampoules
- Fusibles, disjoncteurs
- Entretien des interrupteurs et prises (nettoyage, fixation)
Équipements supplémentaires mentionnés au bail
- Électroménager mis à disposition : nettoyage, filtres, vidanges
- Ramonage des cheminées, chaudières à bois ou granulés
- Climatisation / VMC : nettoyage des filtres, entretien courant
Ces éléments doivent figurer dans le bail pour engager le locataire.
Ce qui reste à la charge du propriétaire bailleur
Selon le Code civil (articles 1719 à 1731), le bailleur est tenu d’assurer les réparations autres que locatives, notamment :
- Réparations structurelles (charpente, murs, toiture)
- Mise aux normes de l’électricité ou de la plomberie
- Remplacement d’une chaudière, ballon d’eau chaude, fenêtres
- Rénovation complète de pièces insalubres ou vétustes
Retrouvez la liste complète dans notre guide : Travaux à la charge du propriétaire.
Vétusté vs négligence : comment faire la différence
La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps, sans faute du locataire. Elle est définie par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016.
En revanche, une négligence (défaut d’entretien, dégradation volontaire ou involontaire) engage la responsabilité du locataire.
Exemples :
- Un robinet entartré = vétusté
- Un robinet cassé à cause d’un coup = négligence
Mentionnez toujours une grille de vétusté dans le contrat de bail. Cela permet d’objectiver les éventuels litiges.
L’importance de l’état des lieux d’entrée et de sortie
Un état des lieux bien rempli est essentiel. Il permet de constater l’état réel du logement à l’entrée et à la sortie.
- Doit être signé par les deux parties
- Peut être complété dans les 10 jours suivant l’entrée
- Doit contenir l’état de chaque pièce et équipement
Conseil : Ajoutez des photos horodatées et vérifiez tous les équipements électriques et sanitaires.
Que faire en cas de désaccord ou de litige ?
- Communication amiable : première étape. Utilisez une lettre recommandée avec accusé de réception.
- Conciliation : saisissez la commission départementale de conciliation.
- Recours judiciaire : via le tribunal judiciaire, en dernier ressort.
Modèle de lettre disponible dans notre document gratuit « Extrait du Code Civil – Annexe bail civil ».
FAQ : les questions fréquentes sur les réparations locatives
1. Qui doit payer en cas d’urgence (fuite, court-circuit) ?
Le locataire peut engager une réparation urgente s’il prévient immédiatement le propriétaire. Celui-ci rembourse ensuite, sauf faute du locataire.
2. Le locataire peut-il déduire des réparations de son loyer ?
Non, sauf autorisation écrite du bailleur. Sinon, c’est une retenue abusive.
3. Qui doit réparer la chaudière ?
Le bailleur, sauf pour l’entretien annuel (ramonage, nettoyage) à la charge du locataire.
4. Et pour les fenêtres ?
Le locataire entretient (graissage, petits ajustements). Le remplacement complet revient au propriétaire.
5. Que faire si le propriétaire refuse une réparation ?
Lui adresser une mise en demeure, puis saisir la conciliation ou le juge.
6. Et les équipements non prévus au bail ?
Si un équipement est installé mais non mentionné dans le bail, son entretien relève du bailleur par défaut.
7. Qu’en est-il des charges liées aux réparations ?
Seules les charges justifiées par une liste exhaustive peuvent être répercutées.
Lisez notre article complet sur l’augmentation des charges locatives et les nouveaux plafonds.
Conclusion : droits et devoirs de chacun
Les réparations locatives sont encadrées par des textes clairs : décret de 1987, loi de 1989, Code civil. Le locataire doit entretenir, le propriétaire doit garantir un logement décent et fonctionnel.
Clés d’une relation sereine :
- Respecter le décret
- Bien remplir l’état des lieux
- Documenter tous les échanges
- Utiliser les outils disponibles